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解锁二手房交易正确方式
发布者:韶关家园房产频道   浏览数:1728次   发布时间:2016-12-16 15:43:24   来源:北京青年报

对于买二手房的人而言,今后若中介机构提供其公司名下的监管账户,你要坚定地拒绝汇入购房款。

这是由于临近年底,又一项有关二手房交易的新政策发布了——从12月15日起,北京市对二手房交易的资金监管将再度升级。市住建委文件明确规定,包括东城、朝阳、通州、顺义、昌平、大兴在内的6个区,将纳入存量房交易资金监管范围内,中介机构不得私设监管账户。这虽然确保了买房人的资金安全,但二手房交易流程繁琐,涉及准备买房、看房选房、房屋核验、签约订房、支付房款、缴税过户、入住交接等七个环节,每一个环节对于买房人来说,似乎都充斥着疑问。

社保断缴,个税帮忙

在考虑购房时,购房资格无疑是购房人必须考虑的问题。对于北京要求社保或个税连缴五年的规定,许多人叫苦不迭。“因为想着要买房,一直都很担心社保的问题,换工作也很小心,但还是有些月份的社保是断缴的。”近期准备买房的王先生一脸无奈地表示,“感觉购房之路遥遥无期啊”。

对此,链家网内容中心房产知识专家曾胜男在接受《广厦时代》采访时说,“有关社保缴纳的问题是购房者咨询频率最高的问题之一。北京缴纳社保要求连续五年,不能断月,而个税的要求是不能断年,每年至少一次缴纳个人所得税就可以。如果社保不满足条件,可以查看自己个税的缴纳是否满足。”

曾胜男举例说,2016年购房人提出的购房申请,应从2012年至2016年连续五年在北京缴纳个人所得税,就算是“个税满五年”。此外,她还补充到,如果社保中断,三个月以内补缴仍然是有效的。

给未成年人买房,好买不好卖

曾胜男告诉《广厦时代》,现在也涌现出越来越多的“娃娃业主”,他们小小年纪,名下就有了父母为其购买的房产。父母让未成年孩子当房屋产权人,也是为孩子未来考虑,用心良苦。但未成年孩子购买二手房,与成年人买二手房有很多区别,如果处理不恰当,有可能惹来麻烦。

“我国对于未成年人财产的保护比较严格,父母作为监护人,出售未成年孩子名下的房产,必须出示是为了未成年孩子利益才出售房产的声明书,还要提供监护人签名保证其具有监护人资格的证明书,才能出售未成年孩子名下的房产。否则,父母随意出售未成年孩子名下的房产,有可能会引发诉讼,甚至被法院判处无效。”曾胜男解释。

房屋继承,将不再强制公证

一直以来,房产的继承手续相当繁琐。想要继承房产,就必须进行继承公证,还要开具诸如死亡证明、单位证明、居委会证明等一系列证明文件。“不过,从2017年开始,继承房产或将不再进行强制公证”,曾胜男说。

《北京市不动产登记工作规范(试行)》已于近日正式印发,将于明年1月1日起正式实施。该规范除了推出多项便民措施,还赋予继承(受遗赠)不动产登记申请人公证选择权。按照这一规定,不动产登记申请人在继承或受遗赠不动产时,有权选择公证或直接申请按有关程序进行核验和登记,继承(受遗赠)公证将不再是一项必要措施。如此一来,办理房屋继承就方便多了。

无购房资格,二手房房本可单独署名

此前,在北京房地产中介之间曾流传这样一条信息:为了封堵假结婚骗取购房资格,夫妻双方购房时,没有购房资格的一方不能在房产证上单独署名,新房与二手房均受限制。

关于这个问题,曾胜男也给出了答案,“如果夫妻双方一起购买新房,男方有购房资格、女方没有,那么没有北京购房资格的一方,就无法单独出现在房本上。但二手房现在没有这个要求,二手房的房本落到任意一方都可以。”

购买二手房,细心规避风险是关键

曾胜男表示,除了以上讲到的比较集中的问题,在二手房交易流程的每一个环节都可能存在风险,建议买房人一定要多留心,规避交易风险,保障房屋交易顺畅进行。

在看房选房时,大到交通、配套等居住条件,小到社区的环境、户型面积等都要认真考察。在房屋核验环节,要全面把握房屋存在的风险,比如有的房屋没有房本、有的房屋处于抵押状态、违建的平房不能直接过户等都要考虑到,如果是学区房,还要看学区名额是否已经被占用。而在签约订房环节,要增强法律风险防范意识,设定好二手房买卖合同条款,尽量详细地将可能存在的风险形成书面约定。

中原地产研究部近日发布统计数据显示,目前北京的二手房占市场住宅成交比例高达85.1%。在这组数据背后,是一个庞大的二手房购买群体,大部分买房人缺乏二手房交易经验,不知道购房时应该注意哪些问题,因此,《广厦时代》提醒买房人在购买二手房时三思而行,对于不明白的地方可以多咨询二手房领域的专家,最终挑选到心仪的优质房屋。


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