第二套住房贷款首付提至40%、央行续加息5次、放贷条件从严......为抑制房价不断走高带来的房地产投资风险，今年以来，个人消费住房贷款市场出台的一系列政策，使得房贷门槛明显提高。

首付提高

二套房首付提至四成

商铺提至五成

今年9月27日，中国人民银行、银监会发布通知，明确对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。随后，在昆各大银行陆续按此要求执行房贷政策。

据悉，新规定对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

同时规定，商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。

审批从严

收紧二手房贷

50平米以下难贷款

根据央行和银监会的要求，对住房消费贷款审批提出了严格的条件。商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。商业银行应提请借款人按诚实守信原则，在住房贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息。对商业用房购房贷款则要求利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。同时，还加强了房地产信贷征信管理等。

在昆明，各大银行的房贷业务明显收紧，除执行上述审批政策外，部分商业银行还暂停了二手房按揭、停办抵押贷款等业务。另外，昆明多家房屋中介公司证实，50平方米以下的房子在昆明几乎贷不到款，50平方米以上、位置地段相对较好的，贷款批准机率或许会高些。银行此举主要源于对贷款人信用和个人资质的审核，不讲信用及没有偿还能力的贷款人使银行承担高风险和损失，因此银行加大了考核力度。

5次加息

初现提前还贷潮

加息预期仍强烈

比提高第二套住房贷款首付、房贷业务收紧更猛烈的是房贷利率的一次次加息，据统计，今年3月以来，央行共五次加息，一年期贷款基准利率由6.12%上调到7.29%，而进一步贷款加息预期仍然很强烈。

从明年1月1日开始执行新房贷利率，按揭50万元30年期的“老房贷”客户从明年将每月多支付336.78元，33万元20年期房贷的月供增加额为198.55元，47万元20年期房贷的月供增加额为282.78元，10年期39万元房贷月供增加额200.68元。

而在央行持续加息后，昆明各银行的固定房贷利率也“水涨船高”了。光大银行的固定房贷利率调整为，小于3年，基准利率6.73%；3-5年基准利率6.90%；5-10年基准利率7.06%；部分客户可享受优惠。

据记者了解，近期到昆明各大银行办理提前还贷的市民已开始多了起来，预计未来一段时间内，提前还贷潮将持续。

本月初，徐先生在昆明二环边上看中了一套升值潜力不错的房产，但开盘时被告知其购买的属于第二套房子，首付需40%，原本80万元的房子只需首付24万，现在就要多付8万元。又想到近期深圳等外地房价开始回落，“还是等等再说吧。”徐先生悻悻地说。

今年，房贷利率5次加息，第二套房首付提高至四成，这一宏观调控组合拳的“金融拳”一出手，投资成本的增加引起了市场的骚动，不仅让房产变成了奢侈品，更是吓退了一部分投资客。

贷款成本

多套房按揭成本大增

对于炒房者来说，购买第二套房或多套房增加的不仅是首付，多付的利息也足以让人望而却步。按照目前银行执行的规定，按等额本息还款的方式，银行人士计算了市民多买套房所要增加的成本。

如果市民贷款30万元，期限20年，现在5年期以上贷款年基准利率为7.83%，由于第一套住房享受8.5折的优惠利率即6.655%，月供为2264.18元，20年利息合计243403.01元。

如果现在再贷款购买第二套住房，利率上浮10%，即8.613%，月供为2624.97元，每月增加了360.79元，20年利息合计329991.66元，合计多付利息达86588.65元。

若是第三套房，按招行的规定利率上浮15%，即9.0045%，月供为2700.05元，每月增加了435.87元，20年利息合计348011.08元，合计多付利息达104608.07元；如果银行选择按多购一套房递增10%，按利率上浮20%至9.396%，月供为2776.05元，每月增加511.87元，20年利息合计366252.26元，合计多付利息122849.25元。

市场风险投资收益预期可能减少

“深圳的房价都开始降了，昆明的房价会不会也跟着下跌？”最近一段时间，不少投资房产的读者与本报交流昆明房价走势，显然开始出现对未来预期信心不足。

10月份，深圳市新建商品房销售面积只有9月份的一半左右，房价涨速也比9月份下降了10.35%。据了解，目前在深圳，一些楼盘开始直接降价销售，而另一些楼盘则在不降价的情况下，通过各种优惠促进销售，如送装修，送家电等来吸引人买房。同时深圳的二手房市场房价下降近两成，一些中介公司的二手房成交量甚至减少了80%。有业内人士认为，深圳房价下跌已成定局，或许将成为全国房价调整的前奏。

从11月下旬开始，记者在昆明几个楼盘的开盘现场均遇到，投资客都会很急切地询问首付是不是提高到40％了，并不厌其烦地与售楼人员或买房者交流房价会不会跌的问题，一部分投资客由于对市场预期没有信心，而最终放弃了购房。几家最近开盘的开发商也表示，昆明投资者观望气氛重新抬头，就连购买首套房的市民也开始表现出犹豫的心态，寄望于明年房价下降。

云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任周大研在接受媒体采访时表示，内地的投资者没有经历过房地产泡沫破裂、房价大跌的惨痛教训，但这在香港已发生过。他认为，银行也担心万一房价下跌超过首付，将造成亏损。银行缩紧贷款政策，提高首付门槛，就是为了规避风险。而银行对于贷款的限制，和中央的宏观判断分不开，今年1月以来GDP和CPI持续增长，有通货膨胀压力，国家因此需要解决流动性过剩问题。

税收加大

炒房或将陷入困境

对于炒房者来说，二手房转让过程中的税费也是一笔不小的成本支出，虽然在卖方市场中，税费可以转嫁给买方，但在预期房价走势不乐观的情况下，税费的转嫁也将充满变数，而且目前各地都纷纷出台政策加大了对炒房税的征收力度。

据了解，当前昆明对个人转让住房的，按政策规定开始征收的税种有：契税、营业税、印花税、城建税、教育费附加和云南省地方教育附加。其中，营业税是最大的一笔，从2006年6月1日起，个人购买不足5年的住房对外销售的，按售房收入全额缴纳营业税5.5%。而对于二手房转让过程中的个人所得税——（转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金－合理费用）×20%的征收也是迟早的事。据悉，目前，在上海等城市，除了自住5年以上的家庭唯一住房，所有的二手房转让所得都已经开始从严征收20％的个人所得税。

央行副行长刘士余12月11日在加强商业性房地产信贷管理专题会议上的讲话称，目前调控政策已经明确，要坚决取消转按揭、加按揭贷款。不得发放无指定用途、无真实交易的转按揭住房贷款，不得发放“假按揭”贷款。分析人士认为，此项政策一旦执行，对炒房者来说将是致命打击，通过贷款购买的房产很难再进行转让，此举带来的连锁反应或将使炒房者陷入困境。