记者今天从京城多家房地产经纪公司获悉，根据业内人士的判断，京城尾房的面积约在七八百万平方米左右，如果以每套尾房面积150平方米计，那么京城的尾房数量一年约有5万套左右。

　　数量

　　京城尾房约800万平方米

　　曾经发起组织过京城16家房屋中介联手卖尾房的首创金丰易居房地产经纪公司总经理杨春龙今天告诉记者，据他了解，京城尾房的面积约在七八百万平方米左右。

　　我爱我家房地产经纪公司企划部经理殷丽娟对这个数字表示认同。信一天房地产经纪公司总经理李晓明则对记者说，一个楼盘销售出85%至90%的房子后，就算是进入了销售末期。剩下10%至15%的房子，很可能就会形成尾房。根据建委每年公布的全市商品房成交数字，就可大致反推出每年市场上新增的尾房数量。再加上空置一年以上的“老尾房”，那么京城的尾房数量十分巨大。

　　来自北京市建委的统计表明，2004年1月至12月，全市商品房买卖成交3879.17万平方米，空置一年以上的商品房298.8万平方米。如果按照李晓明的计算，当年的“新老尾房”确实在七八百万平方米。据悉，近年来北京每年的尾房面积大约都是这个数字。

　　成因

　　在售尾房多是大户型

　　在不少购房人心目中，尾房就是卖不出去的房子，肯定是朝向差、户型次，不是顶层就是底层。

　　据李晓明分析，目前京城存在的尾房形成原因是多方面的，固然有一部分因为朝向、户型较差，导致销售不出去的尾房。但也存在由于单套户型过大，而没能销售出去的尾房。

　　记者在调查中也发现了这一点，多家中介公司目前在售的尾房大都是面积偏大，至少是150平方米。

　　与此同时，还有一类尾房是开发商在销售前预留或被预订下来的房子，后来因为某种原因未能出售，形成了尾房。此外，还有一些当初的危改小区遗留下来的回迁房。

　　价格

　　至少便宜一成

　　尾房最吸引购房人之处的就是价格相对较低，信一天房地产经纪公司总经理李晓明表示，尾房的售价至少要比同一楼盘的均价低5%至10%，而且还可以侃价。这除了与所剩套数、房屋年限、户型位置等因素有关外，另一重要原因是随着楼盘销售进入末期，开发商为了迅速回笼资金，一般都采用较为优惠的价格吸引购买者。

　　据了解，天鸿集团从2002年开始销售一些位置极佳的项目的尾房，价格最低的尾房每平方米均价只有3800元，而且一些半地下的尾房还曾出现过每平方米均价2500元的超低价。

　　我爱我家房地产经纪公司企划部经理殷丽娟告诉记者，我爱我家去年代理销售的阳光广场、罗马花园、力鸿花园的尾房每平方米均价只有五六千元，而这些项目当初的正常销售价格每平方米都在万元左右。

　　购买

　　信息不通购房人寻找吃力

　　尽管北京有面积多达七八百万平方米的尾房，但想买尾房的购房人寻找起来非常吃力，原因是信息不通畅。

　　因为对于多数开发商来说，由于尾房的数量难以和新房相比，所以绝大多数开发商对尾房销售并不在意，也很少会为区区几套或十几套尾房而投入大量的资金做广告宣传。同时购房者可能会认为此项目已销售完毕，而去挑选周边的新项目。

　　记者调查发现，目前京城尾房销售主要采取五种形式：开发商委托中介公司代理销售，像罗马花园、力鸿花园曾委托我爱我家销售尾房；中介公司主动收购尾房，然后销售。如首创金丰易居曾联合多家中介收购钻石公寓；开发商把尾房移交给物业公司代销；以及开发商留下一两个销售人员销售尾房。

　投资

　　买尾房比期房合算

　　什么时候投资楼盘最划算？在很多人的印象中应该是开盘初期，因为此时的房价相对便宜，而且户型多。但是新开盘的楼盘绝大多数都是期房，购房人对项目将来的收益状况难以做出较为准确的预测，投资收益的风险会比较高。而尾盘由于是现房，各方面状况都一目了然，因此更容易掌握投资收益的状况，降低了投资风险。

　　此外，楼盘投资最常见的方式是出租，开盘期所购买的期房如果进行出租，则需要等到房子建好入住后，所以不能及时取得收益。而尾房的收益明显要好于开盘期，因为尾房是现房，投资人购买后可以很快就进行出租。

　　注意

　　确定产权是否明晰

　　相对于期房来说，尾房是看得见的现房，而且价格会便宜很多；比起二手房来说，尾房的房龄低，而且户型设计等方面较新，这些都是尾房的优势。但是尾房的缺点也很明显，如可以选择的范围相对较小，面积过大。而且购买尾房同样也有风险，尤其是大量剩余的尾房，极有可能出现被银行抵押、产权手续不全、工程质量差等问题。其中尾房的产权状况对购房人来说尤为重要。

　　提示

　　要摸清空置原因

　　中原地产副总监宫萍提醒说，购买尾房首先要确定房子的销售手续和产权是否明晰，是否已被银行抵押了。购买前要先向销售方确定房子是否有产权证和销售许可证；然后了解房子是否被抵押，如果有抵押，抵押到什么时候，怎样解除；如果是法院拍卖房，产权过户手续是否已经办理等等。

　　在确保产权过户没有问题后，购房者还要注意房屋被空置的原因。这时候就要注意房子的品质，如朝向、楼层，以及房子的实际建筑开发年限等因素。此外，最好再多询问一下该楼盘的业主对该房的评价，多方面考察来核实房子的品质。

　　买尾房

　　提示

　　1.购买前要看房子是否有产权证和销售许可证；

　　2.了解房子是否被抵押；

　　3.如是拍卖房，产权过户手续是否已办理