一、07年住房烘托转变调控思路，为住房保障制度建设制定了蓝图

  1、2007年3月5日 总理讲话明确了2007年房地产调控的总体思路

  3月5日上午召开的十届全国人大五次会议开幕会上，温家宝总理发表讲话指出：必须促进房地产业持续健康发展。温总理强调：房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。业界一致认为，讲话明确了2007年房地产调控的总体思路，把解决低收入家庭的住房问题放在了突出位置。

  2、2007年8月7日 《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台

  8月7日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台。《意见》指出要建立多层次住房保障体系，加快住房分类供应体制的实施。首次明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能，要加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。24号文有5个要点：新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内；经济适用住房套型建筑面积控制在60平方米左右；购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易；“十一五”期末全国廉租住房制度保障范围覆盖低收入住房困难家庭；城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

  分析：24号文转变调控思路，为住房保障制度建设制定了蓝图

  24号文的出台标志着政府住宅调控思路的转变，其关键在于要建立多层次住房保障体系，加快住房分类供应体制的实施，并且首次明确提出，把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。此后的事实表明，这种判断符合实际。而继国八条、国六条等调控措施之后，国家正重新全面梳理房地产调控政策，从笼统的调控到按照属性明确划分保障性住房和商品住房，房地产调控的新逻辑正日趋明朗。

  24号文的新内涵体现在六个方面：一是住房保障重点由经济适用房转向廉租房建设，廉租房受益群体扩大，由最低收入扩大到低收入；二是保障类住房面积限定在50-60平方米，其中新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内，经济适用住房套型建筑面积控制在60平方米左右；三是规定经济适用房属于政策性住房，购房人拥有有限产权，上市交易将受到种种限制。并且，政府对经济适用房实行动态管理；四是住房保障纳入对城市政府的政绩考核，政府责任细分为省级政府负责、市县落实；五是明确保障类住房开发四个资金来源，其中土地出让金收入用于廉租房建设的比例由此前的5%提高到10%；六是农民工住房问题也进入了政府关注的视野。要求各地“十一五”期末，应使农民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。

  正是在这个文件中，廉租住房保障制度实施“时间表”得以明确。24号文明确指出：2007年底前，所有设区的城市对符合规定条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭基本做到应保尽保。2008年底前，所有县城基本做到应保尽保。东部地区和其他有条件的地区要将保障范围扩大到低收入住房困难家庭。到2010年底，廉租住房制度保障范围扩大到全国城市低收入住房困难家庭。

  3、全国住宅工作会议明确下一阶段重点为全面贯彻落实24号文

  24号文出台之后，由国务院主持的全国住宅工作会议在北京召开，会议中心任务就是明确下一阶段的住房保障工作，重点为全面贯彻落实24号文，并明确把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责。

  二、2007年9月30日《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》出台

  9月30日，国土资源部下发《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》，就进一步加大土地供应结构调整力度，保证用于解决城市低收入家庭住房困难的住房用地作出了部署。其中要求，在编制土地供应计划时，要“优先”安排这一部分的用地。在制定年度土地供应计划时，要根据当地的发展规划以及年度计划，明确城市低收入家庭住宅用地的供应规模、布局和供应时序等。廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。依法报国务院和省级人民政府批准的城市建设用地中涉及的住宅用地，必须单独列出，其中廉租住房等的建设用地也不得低于70%。

  三、年底前一系列落实住房保障制度的相关政策紧锣密鼓地出台

  为了保证城市低收入家庭住房保障制度的落实，一系列相关政策紧锣密鼓地出台：11月14日，《廉租住房保障资金管理办法》发布；11月30日，《经济适用住房管理办法》发布；12月1日，《廉租住房保障办法》正式实施。

  1、2007年11月14日《廉租住房保障资金管理办法》

  11月14日，财政部正式出台《廉租住房保障资金管理办法》。规定廉租住房保障资金实行专项管理、分账核算、专款专用，明确了廉租住房保障资金来源的八大渠道，这些渠道包括公积金收益，以及市县财政预算安排用于廉租住房保障的资金等。廉租住房保障资金专项用于廉租住房保障开支并实行项目预决算管理制度，实行国库集中支付。

  2、2007年11月27日《廉租住房保障办法》

  11月27日，建设部、国家发改委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、人民银行、国家税务总局、国家统计局九部门联合发布《廉租住房保障办法》，《办法》明确，廉租房保障仍以补贴为主，实行货币补贴和实物配租等相结合。实施廉租房保障，主要通过发放租赁补贴，增强城市低收入住房困难家庭承租住房的能力。其中，货币补贴指政府部门向申请廉租房保障的城市低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴，由其自行承租住房；实物配租则是政府部门向申请廉租房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房，并按照规定标准收取租金。

  3、2007年11月30日《经济适用住房管理办法》

  11月30日，建设部、发改委等七部门联合发布《经济适用住房管理办法》。《经济适用住房管理办法》详细规定了经济适用房的建设管理、价格管理、准入及推出管理、监督管理等。一方面扩大经济适用房供应对象，使经济适用房供应对象与廉租住房保障对象相衔接；另一方面规定严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式变相进行商品房开发，以加强经济适用房用地管理，确保经济适用房供应。明确规定购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易；确需转让的，由政府回购；其次，购买满5年的，在转让时，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。

  分析：上述三个办法的出台，旨在构建住房保障体系，使各项工作有法可依

  临近年底，建设部等几大部门接连下发《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》两个重要办法，对今年8月出台的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中的精神进行落实。为了确保政策落实，相关办法对“房源”、“资金”等问题上作出了明确规定。对于廉租房的资金来源更是“重点突出”，包括地方政府预算、公积金收益、土地出让金收益，以及廉租房租金本身等多个方面加以明确。值得注意的是，《廉租房保障办法》和《经济适用住房管理办法》出台后，随之而来的中等收入家庭(即所谓“夹心层”)买不起房的问题开始成为社会关注的热点。低收入者是少数，他们的住房保障，从根本上说不属于房地产市场范畴，而是属于非市场范畴，即是政府必须承担的责任。

  11月份出台的这一系列与保障性住房相关的政策、细则让老百姓终于“有据可查、有法可依”。相关文件明确了准入准出标准，将经济适用房回归到“家庭自身居住”功能，实现经济适用房与廉租房的对接。对经济适用住房保障的相关政策进一步做出明确规定，如经济适用住房建设用地以划拨方式供应，经济适用住房单套建筑面积控制在60平方米左右，经济适用住房价格以保本微利为原则等。对廉租住房的保障，提出廉租住房重点保障城市近1000万户低收入住房困难家庭，廉租住房保障实行货币补贴和实物补贴相结合，同时明确廉租住房的资金来源渠道。《经济适用住房管理办法》出台后一周之内，北京一些房地产经纪公司接待的二手经济适用房咨询者就增加了四成多，二手经济适用房的成交量也明显回升。办法明确了经济适用房的有限产权，打消了部分消费者一直以来的观望态度。

  我国新的住房保障体系主要有四个特点。一是受益群体由最低收入扩大到低收入；二是保障类住房面积限定在50至60平方米；三是政府责任细分为省级政府负责、市县落实；四是明确保障类住房开发的四个资金来源。随着明后两年大批保障性住房的入市，这些政策也将迎来最终验收。2008年，“廉租住房”“经济适用住房”不仅是人们关注的热点名词，更加有望成为城市拔地而起的楼房，成为更多的城市低收入家庭期盼中的家。