合同未明确过户时间

　　案例：李先生最近购买了海珠区一套60万元的物业。在李先生与中介、业主签订的三方合约中，明确规定李先生须于签订合同后的20天内付清首期，即三成楼款，并在过户完毕后付清剩下的余款。于是，李先生便按照合同的约定付清了首期18万元的房款。

　　然而，让李先生意想不到的是，在付清首期款后，业主却以各种理由推托，迟迟不办理过户手续，但又不同意解除合约或退还首期款，而业主的房屋至今仍在出租。按照规定，未过户的房屋租金仍归原业主所有。李先生相当于借了一笔“无息贷款”给该业主，却又没有享受到应有的权益。更让李先生懊恼的是，合同并没有规定明确的过户时间，因此李先生目前能做的就是催促业主配合，以尽快完成过户手续。

　　记者点评：

　　一般而言，交付首期款和交易递件过户都会在同一天发生。不过，在现实情况中，往往由于各种原因，两者的时间可能会出现一些偏差。如果合同对于交付首期款或过户的时间规定过细、过死，比较容易造成业主或买家一方的单方违约。

　　提醒：

　　最好双方能够约定，交首期款的时间为递件当天，从而减轻风险。

　　违约责任约定不够清晰

　　案例：小雷与男友拍拖四年，两人终于决定要“拉埋天窗”。为了婚后的美好生活考虑，从去年初开始，小雷便与男友一起奔波，到处寻找质优价廉的二手盘源。几经比较之后，小雷终于选定了天河公园旁的一个楼盘，一番讨价还价，最终与业主签订了成交合同。

　　自以为尘埃落定的小雷，开始兴奋地联系装修公司，挑选家具，准备搬进新家后就开始筹备婚礼。然而让她意想不到的是，业主在收取了1万元的定金之后不翼而飞，或者不接电话，或者匆匆挂线，就是不愿意到房管局过户。几个月后，当业主重新出现在小雷面前时，业主提出要加价8万元，否则情愿毁约。由于双方没有约定违约金额，中介告诉小雷，业主只需要按照定金的双倍即2万元赔偿给小雷。但即使加上这2万元，在该片区内已经买不到同等条件的盘源了。

　　记者点评：

　　在去年的楼市火爆期，业主反价的做法可谓是屡见不鲜。签订合同又最终反价的业主，毁坏了合同的严肃性也破坏了社会的诚信。但对于这类业主，除了道德上的谴责，更好的办法恐怕还是要在合同中约定好违约金，以加重双方违约的成本，才能更好地保障自己的利益。就法律意义上来讲，高额违约金甚至天价违约金，都为法律所允许，甚至是法律所提倡的。

　　提醒：

　　因此，无论是买家还是卖家，都要利用好法律武器，理直气壮地要求写下违约金条款，明确到具体的数额。

　　房屋地址与房产证不符

　　案例：谭先生是一名政府公务员，在比较了性价比等多个因素后，谭先生最终决定放弃一手房，转而购买了一套二手房的中等户型单位。经过两个月的寻觅和挑选，谭先生顺利地找到了自己的心水盘源，并与中介、业主签订了房产交易三方合约。不过，让谭先生没有料到的是，在过户时，房管局工作人员告诉他，该物业登记的地址与合同所售的房屋地址并不一致，因此暂时无法过户。

　　谭先生仔细询问下才发现，该物业在房管局及房产证上登记的地址是某花园二街三号403房单位，但在实际生活中，按照开发商当初的自定编号而习惯称呼该物业为16栋403房。于是，谭先生只好重新找业主、中介，按照规定的规范性物业地址，重新签订了一份交易合同。

　　记者点评：

　　在房产交易中，细节往往是最容易被忽视却又最容易出问题的地方。如果这些小细节出问题，轻则需要重新更新材料，费时又费力，重则可能让部分贪小便宜的人利用这些空缺来钻法律空子，给另一方带来经济上的损失。即使暂时没有出问题，也等于留下了一个隐患，在下次房产过户交易时，问题就很可能暴露出来。

　　提醒：

　　签三方合同时，一定要仔细核对关键性的元素，如合同上的房屋地址是否和房产证上的完全一致，双方的身份证号码是否跟合同上的完全一致等等。

　　共有房屋只有一人签名

　　案例：楼价不断高涨，让梦想拥有一套自己房子的小张倍感郁闷。虽然也经常前去看房，但小张发现，在自己工作单位附近的房子，单价动辄超过万元，即使自己想要一套两房单位，在计算税费、装修、家具家电之后，所需要投入的资金总价也可能逼近百万元。这对于积蓄单薄的小张来说，无疑是个天文数字。

　　就在小张倍感绝望的时候，中介经纪告诉他，有一套单价仅为8000元的电梯洋房出售，业主陈姨提出的惟一要求是自己做生意急需用钱，所以希望小张首付能给到五成，大喜过望的小张欣然答应。在东凑西凑够25万元首期款给卖家之后，小张去房管局过户时却意外地发现，该房屋属于陈姨和其丈夫共同所有，但交易合同上只有陈姨的签名，因而无法过户。小张联系上陈姨的丈夫马先生时，马先生却表示他们已于日前离婚，马先生对卖房子一事毫不知情，也不承认这份“贱卖”的合约。小张的购房梦，顿时陷入了进退两难的境地。

　　记者点评：

　　在日常生活中，常常见到有的业主说：“我老公(老婆)，我当然可以代表。”虽然这一法则在通常意义上均能成立，但对于不少闹矛盾的家庭来说，夫妻双方意见不一，甚至一方偷偷卖房，在市场上也屡见不鲜。对于以上的案例，马先生未签署卖房合同，因此不承认卖房一事也符合规定。

　　提醒：

　　夫妻单方签订合同时，一份委托书也是必不可少的法律文件，买家还是多留个心眼好。

　　付款过早 中介服务不到位

　　案例：方小姐看中了天河的一套物业，从看楼、签约到交钱，过程都很顺利，方小姐也对物业很满意。于是，在签订合同当天，方小姐便一次性交清了所有的中介费。然而，从交了中介费开始，负责跟进方小姐合同的中介经纪态度明显冷淡，后面应有的按揭、递件等工作迟迟未能进行。当方小姐前往公司质问的时候，该经纪更是敷衍了事，以忙碌为由进行推托。

　　记者点评：

　　尽管不少公司都会强调，长期生意长期做，然而除了少部分投资客，对于中介行业来说，普通的回头客比例依然很小。而现行的按揭、递件等繁琐工作，跟经纪的业绩收入并不挂钩，这使得部分经纪在收取中介费后懈怠客人成为“顺理成章”的事情。

　　提醒：

　　除了付款时要收取正规的发票外，在合同中应明确约定手续完成后才交清所有的中介费。

　　交楼时间 未明确约定

　　案例：为了改善一家五口挤在一套狭小两房单位中的问题，叶女士通过中介购买了一套三房的大面积单位。由于卖家的物业目前正用于自住，因此在签合同的前期，卖家便向叶女士提出，要等自己搬出之后才交楼。考虑到这是人之常情，叶女士口头同意了这一协定。

　　可是，让叶女士愤慨的是，卖家利用叶女士比较善良的弱点，竟然赖在原有的物业中迟迟不搬，而双方的合同中也没有明确约定交楼时间，叶女士一下子陷入了困境当中。

　　记者点评：

　　因为交楼时间不明确而造成的问题少之又少，但仍不能忽视。按照现行法律，只要双方签署合同并完成产权变更，物业的产权所有人有权要求非法占有产权人尽快退出，在必要的时候，还可以申请法院的强制执行。在这个案例中，叶女士应首选与业主继续协商，如果协商不成，也可以申请法院就有关合同执行作出强制性的安排。

　　提醒：

　　面对该类纠纷，一定要切记采用合法手段，否则最终反而会对新业主的利益造成伤害。