阳春三月，苏州的二手房市场回暖。从苏州各房屋中介公司了解的情况来看，二手房的成交量和均价有小幅回升。在股票市场屡次飘绿后，市民的投资取向开始瞄准房地产市场。但总的来说，苏州二手房市场仍然没有从去年的寒冬中完全恢复过来，市场的景气还要靠观望的市民和急于出手的业主的“默契配合”，再加上房产中介的拾柴加火。
仍有7成买房者观望期待二手房能有降价空间
据某知名地产网站日前一项统计显示，有65%的被调查者表示现在还在观望，不会出手买房。只有6%的被调查者明确表示了入市意愿。对现在部分楼盘的降价、促销措施，购房者是否买单？56%的被调查者认为，没多少吸引力，房价根本没降；38%的人认为，房价虽然降了，但幅度太小仍然太贵。也就是说，94%的被调查者对开发商的降价、促销并不买账。同时，这些被调查者对于二手房的降价幅度更有大的期待。
浙江某房产人士指出，尽管目前观望气氛弥漫，但市场平淡不会持续很久。供应与需求的基本面在短期内尚未发生重大变化。尽管保障性住房的进程已经进入实质性推进阶段，但任重而道远，尤其是短期内对市场的供应明显是杯水车薪。对于巨大的刚性需求，在近两年内，商品房市场依需担负起主要的供应角色。
另外，市场平淡的实质在于心理预期，而非实际需求发生变化。就目前而言，除了受调控政策影响，短期炒房客离场外，刚性需求与长期投资需求并未发生质变，而是观望加剧，这种心理是促成市场短暂平淡的主要原因。上海房地资源局负责人也曾指出，房价除了受供求关系决定外，受心理预期的影响也很大。
今年房地产业发展有两大主线：一是加强住房保障，去年国家已经出台了廉租住房保障办法以及经济适用住房管理办法等规定，给低收入者带来一定的福音，今年将会有一些配套性的小措施出台。另一条是稳定房价，将继续通过信贷、税收等手段抑制投资投机需求，同时通过增加土地供应和盘活闲置用地，缓和住宅供应紧张局面。
买房热潮指望四五月份继续走冷调控政策可能放松
苏州兆丰不动产有限公司董事长杨肇锋曾向记者一再表示，如今的二手房市场已经回归理性。苏州的二手房市场，绝大多数买房者还是为了自己居住，而不是用于投资。因为，就目前的房地产市场来看，投资的回报率远远没有想象中那样值得期待。而且，国家宏观调控政策的不断出台，使投资和投机的成本逐渐加大。让投资和投机的人慢慢退出舞台，应该说是房地产市场一种传统的回归。就市场而言，或许没有了投资和投机，显得有些单调或者说是枯燥，然而，对真正需要房屋的人无非是一大利好。其实，转念想想，房地产市场就算是少了那些投资或者投机的人，买房群体的总量丝毫不会减弱，市场也会因为他们的存在而依然火爆。原因在于，强劲的投资进入，某种程度上排斥了一部分真正的买房者，房价随投资和投机的不断加入而陡然上升，使得一部分真正需要房屋的买房者退居观望的状态。也最终导致了二手房市场处在目前的一个“有价无市”状态。真的是“有价”，假的却是“无市”。价格被抬上去了，可是，依然有相当一部分人处于租房的困境中，他们确实需要自己的住房，可是被投资和投机的人群掀起的房价，一下子成了他们买房的一道高高的门槛。欲进不能。
展望今年的二手房市场，业界人士表示，四五月成关键时期。不少业内人士指出，由于四五月是传统旺季，楼市何去何从，接下来的两个月至关重要。如果在这两个月里，依然显现不出来买房热潮的话，那么今年的房地产市场将不容乐观。宏观经济今年同时面临过热和过冷的双重风险，如果上半年经济和楼市出现明显下滑的局面，也不排除下半年房地产宏观调控有稍稍放松的可能性。但有一点是肯定的，2008年全国楼市将很难复制2007年的热潮，稳定发展将贯穿始终。
一位买房者真情表白昭示许多投资者“悔当初”
我爱我家房产中介公司运营总监王锋，是地道的南京人，可是他几年来在苏州从事房产中介行业以来，他多次向记者表示，苏州的房地产市场是健康的。苏州的房屋质量、以及小区的环境物业管理等方面在全国都是突出的，他始终觉得苏州的房地产市场的泡沫是最少的。他同时坚信，苏州的二手房市场很快就会复苏。
对于观望者的迟迟不出手，业界人士表示，还需要一段时间给他们冷静。盲目追求市场的短期过热，未必是一个好现象。“市场是给有需要的，而不是给有需要赚钱的。”这其实应该是当下二手房市场能够良性健康运转的一个基本条件。市民王女士告诉记者，自己年后跑了多家房产中介公司，觉得房屋价格好像没有什么起伏，考虑到自己的儿子也要结婚了，房子近期就得买的。因为她的儿子等着房子结婚呢。
潜在的二手房购买群体是庞大的，立即挖掘这样一个群体并不容易。买房者的心态在房价上蹿下跳的过程中变得成熟了，不会再被虚晃的外在环境所左右了。再有是，买房者的心态还停留在“买涨不买跌”的怪圈中，房价趋缓或者有所下滑，买者就会静观其“跌”，而不轻易出手。如果房价一路飙升，买者便会蜂拥而至。
对于目前二手房市场的“温吞”状态，一些投资人群的心态有了一些变化。记者曾与在苏买第二套房用于投资的胡小姐有过这样一番对话。问：为什么要花40万买第二套房屋？答：我不懂股票，开店也没有什么经验，怕亏。就想还是投资房产能够获利，而且不用费什么心思，买下来先租给别人，每个月可以稳收1500元的租金。问：你贷款多少，房租够还吗？答：20万，还得自己添点。问：现在房价趋稳，有的地段房价在降，有什么感受？答：有亏本的感觉。问：想卖掉吗？答：一度想过要出手，可是从最近打听的几家中介公司看，房屋价格还是维持原来的水平，现在卖已经肯定亏了，毕竟贷款的利息就不少啊。
胡小姐是众多投资者中感受并不明显的一位，据了解，很多投资买房者面临当下的二手房市场的迟滞，都有“悔当初”的感觉。当初想能够捞上一票的想法正逐渐，化为泡影。或许，这样的后悔能够成为今年苏州二手房市场回归传统的一个信号。
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传统门店悄悄引发新变革
二手房网络开店直销
限于房地产业与网络自身的特点，它并没有能力完全取代传统营销模式独立运作，因此，整合网络营销与传统营销，进行完美结合，优势互补，将是网络营销的成长之道。
如今网络营销已经不再是“新的边缘媒体”了，越来越多的房产开发商、中介都将新兴的网络平台纳入到了他们的市场推广活动中。在市场环境已逐渐成熟的条件下，谁先进入，谁的机会就更多，收益就越大，机会成本就相对低。然而，限于房地产业与网络自身的特点，它并没有能力完全取代传统营销模式独立运作，因此，整合网络营销与传统营销，进行完美结合，优势互补，将是网络营销的成长之道。
“顾客不出门，尽选天下房”
二手房网络营销最大特色即在于“顾客不出门，尽选天下房”，不需要从一地赶到另一地选房看房。利用互联网，就可了解整个小区的规模和环境，进行各种房屋的查询和观看，购房者所关心的一切重要信息如房屋的外观、房间的布局、周围的社区环境、公园、学校等只要用自己的手指轻轻一击就一览无余、尽收眼底，在对各种房地产项目进行了全面而审慎的选择、比较后，购房者即可找到符合自己心目中理想需求的房屋。过去十分耗费时间、口舌和精力的选房过程，在网络营销的环境中显得十分轻松有趣和迅速快捷。让消费者多了一个消费渠道，多了一种选择需求的方式。
网络起到了内外兼备的作用
从两个方面来说，首先是品牌宣传上，网络的流量大，阅读人群广，可以使企业在最短的时间内取得最快，最广的传播效果，网络最大的特点是不受时间、地域的限制。
其次是内部资源共享，网络是一种方便、快捷的沟通渠道，比如房源发布，我们可以用网络互相通知，通过QQ群或OA系统让更多的经纪人在第一时间内获得房源信息。
网络营销打破地域性
由于房地产为不动产，具有地域的固定性，因此传统的二手房营销活动一般在房屋所在的当地进行，而现在和今后的房屋出售，特别是高档别墅的出售，往往打破了地区的界限，随着商品经济的发展，房屋销售对象不再局限于某些地区和某些部门。因此，作为二手房要想把自己的房源让各地的购房消费者都知道，完全可以通过借助互联网这种远程信息传递形式，详细地介绍商品房设施功能、交通环境、价格等信息，从而达到营销二手房的目的。
网络营销是传统门店的一种变革网络营销对传统门店的经营来说是一种冲击，也是一种变革，但网络营销与传统门店并非不可调和，网络营销本质上同传统营销方式一样仍然是以推荐房源和提供服务为主。二手房网络营销也是充分利用了互联网的技术优势和效率优势，进一步拓展二手房营销的空间，突出房地产项目的特色，更加全面地提供房地产信息，更加有针对性地向消费者推出房地产商品，提高中介房地产业务的企业的竞争能力，从而更好地服务于消费者。
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房贷业务萎缩压力期待新突破口
上海二套房贷限制略显松动
[摘要]“如果第一套已经还清房贷，第二套就认定为第一套，贷款也按照第一套的手续来走。而且还要求第一套住房要卖掉。”针对此前上海媒体关于二套房贷认定松动的报道，香港美联地产上海交易管理部负责人王磊对记者作出了肯定的答复。
“还清首套余款，第二套仍按首套贷款利率执行。”近日，二套房贷松动的说法从上海不胫而走。
尽管北京、上海两地的银行迅速否认了该现象的存在，但记者调查发现，受2008年第一季度个人住房贷款增长滞缓的压力，各家银行纷纷寻求解决办法，最新的突破口，可能放在银发〔2007〕452号文件上。
萎缩的压力
“如果第一套已经还清房贷，第二套就认定为第一套，贷款也按照第一套的手续来走。而且还要求第一套住房要卖掉。”针对此前上海媒体关于二套房贷认定松动的报道，香港美联地产上海交易管理部负责人王磊对记者作出了肯定的答复，并表示，上海银行和建设银行上海分行的确是这样的做法。
然而，上海多家银行公开否认了这种说法，而针对此的解释是，二套房"松动"传言为房贷人员的促销手法。"转按"、"加按"被叫停及对多套房的标准统一后，令房贷产品"同质化"，加上市场观望气氛浓厚，信贷员面临考核压力作出"房贷松动"的虚假承诺吸引客户。等到客户真正来办理贷款时，再向客户说明真实情况，并借机向客户推荐本银行的房贷产品。
上海的事件显然已经影响到了北京，据华夏银行总行某负责人表示，对于二套房贷认定标准已令各分行严格执行，如果有纰漏，相关负责人会受到严肃处理。
记者致电北京各银行贷款部客服，工作人员均表示，第二套房贷需首付四成。"即使还清首套余款也不会例外"，中国银行北京麦子店分行信贷部工作人员特别强调。
一则背景资料或许能佐证二套房贷认定标准放松只是上海的个案，三月初，央行上海总部刚刚发布了今年2月份上海市货币信贷运行报告，数据显示，当月中资银行个人住房贷款仅微增0.06亿元，同比少增2亿元，几乎逼近零点。之后央行南京分行公布的数据也不容乐观，2月份南京个人住房贷款余额为684亿元，较1月份骤降2.53亿元。
据了解，与往年不同，今年各银行需按季度上报贷款额，也就是将全年额度分配至每季度，而非原先的全年考核，由此银行的风险意识明显提高，坚持调控的意味同样十分浓厚。但近期楼市的观望气氛浓厚，尤其二套房贷政策的推出，令不少带投资意向的客户放弃购房计划。
美联地产王磊表示，第一季度很多银行的贷款指标没有完成，相信银行会有自己的想法和渠道。
新的突破口？
而王磊所相信的银行新想法和渠道，却极有可能还是围绕着第二套房贷认定标准而进行。
突破口在2007年12月份央行及银监会联合下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，该通知中规定，"对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行"。如果银行正式确定如何衡量首套房的人均住房面积，便可执行这一项补充通知的政策。
北京房地产经纪机构链家地产权证部门与各大银行接触后反映，北京关于"第二套房贷政策"或将出现松动。链家地产副总经理金育松透露，松动迹象是目前各银行都在酝酿如何衡量二套房贷群体的第一套住房人均住房面积。
"政策从出台到完全执行到位需要一个递进的过程，所以当前各银行酝酿调整的不能简单认定为真正意义上的松动，而是补充通知引起的后期延续问题。"金育松补充道。
显然，452号文件中的相关条款是针对部分城市居民出于改善居住条件而进行的购置新房行动的特别豁免，但同时对于目前业绩压力颇大的银行来讲，却是可能性的突破口。 |
