目前的房地产市场受到政策调控，新盘消化明显放慢；二手房挂牌量上升,成交量下降；明显表现出向买方市场转变的迹象。中介更明确表示，现在是看房人多，买房人少。那么那些看房人最关注的是哪些方面呢?通过现场跟随近期买房人的看房过程，从中我们能够看到这样一些迹象：

买房者甲：房子二流地段一流

人物：刘先生年龄：34职业：外企职员

　　与刘先生相识是在某中介店内，那时记者正在寻访部分地区的中介店,寻求市场最新的动态变化，当时刘先生是为数不多的前来寻找房源的顾客。

　　刘先生想买中心区域的房子，最好能是静安区，中介先后拿出一些次新房的资料给他,结果都被他一口否决了，原因很简单,不仅单价高,总价也高。他主要的目标还是一些多层的老房子,总价相对要低很多。最后他对一套余姚路的二室户产生了浓厚的兴趣,双方约定二天后到现场看房。

　　两天后笔者如约跟随刘先生和中介一行前去余姚路看房。该房子所在的是比较普通的新村,全部由多层公寓组成。所看的房子在5楼，由于房龄较长，建筑工艺相对落后一些。进入房子后,尽管中介在不断地介绍该套房子，但是记者观察到刘先生只是象征性地点头，主要的注意力并不在此。只是看阳台的时候，他很仔细地查看了周边的角落，并要求中介带着到房子的周边看看。

　　余姚路属于静安区，周边环境相对还是比较安静，刘先生尤其关注周边的学校。在逛的过程中刘先生告诉记者，他看中该地区的公房不是因为房子本身怎样，差点无所谓,关键还是它的地段。由于夫妻两人上班都在静安，从这边骑车20分钟内绝对能到，为每天上班节省很多时间，女儿马上也到入学年龄了，静安这边的教育水平较高,不能让女儿输在起跑线上。

　　最后刘先生对这套房子还是比较满意的。或者说应该是对这个地段满意。最后双方约定第二天谈相关合同问题。本以为整个购房过程将告一段落。一周后刘先生来电告诉记者，由于房子当初有贷款没还清，对于他现在全额买房是有困难的，并且就算上家还清贷款,目前的状况想要办理贷款也有难度，到目前为止还没有明确的说法,看样子要另外选房子了。根据记者最新得知的消息，贷款问题有了解决的办法，谈判又将继续。

　　点评:在新的政策出台后，二手房买卖要注意的不仅仅是房子地段，结构,房型等方面，贷款成为目前二手房买卖中新的需要关注考虑的方面。通过这个例子我们还是能清楚地看到，买房人对于地段的考虑还是最重视的。

买房者乙：市郊楼盘观望成风

对象：晓风年龄：28职业：公司职员

　　晓风是毕业后来沪工作的新上海人，和女朋友共同摸爬滚打已经不少年。在这些年里身边也积累了一定的资金，他的愿望就是在上海购买一套自己的房子。在工作之余他一直关注着上海的楼市，也经历了上海楼市的整个崛起过程。

　　在今年政府加大了对房地产市场的宏观调控后，楼市出现了调整，晓风也开始了其购房旅程。晓风他们两人都在徐家汇附近上班，希望离开徐家汇距离不远，当然买徐家汇的房子是不可能的，只能选择到徐家汇交通方便的房子。

　　九亭的房子从很早就进入了晓风的考虑范围，因此本次购房的第一站还是九亭，因为现在有92B能直接到万体馆，将来还有轨道交通九号线，价格也在完全能够承受的范围内，在九亭的某楼盘，晓风看中了一套二房的房子，南北双厅加上大小套房，开放式厨房，一切都合晓风的心意。只是小区周边的环境还是让晓风担心不已，根本满足不了一般的生活需求。因此虽然表达了明确的购房意向，但是还是迟迟没去签约，也没交首付。

　　在考虑期间，晓风时刻注视着各方对于近期上海楼市的报道，因为种种迹象在表明，上海楼市在回落，关注楼市较长时间的晓风也明白，市郊楼市应该是受到影响的前沿，他很害怕他刚买的房子在第一时间出现跌价。虽然很多方面的信息显示，拥有轨道交通的地区，楼市还是相当稳定的，晓风依旧犹豫再三。

　　就在近期新的关于两年内转手楼盘将全额征收营业税的政策出台，虽然上海的细则还未制定，但是可以明显地看出，目前新盘市场的消化速度极慢，晓风更犹豫了，照此态势发展下去，价格等必将下调，那么现在购房是肯定吃亏的。因此晓风决定，现在暂时还是不买房，继续观望一阵，等市场出现明朗之势再作决定。

　　点评：晓风的心态还是代表很大一部分目前有购房意向人的想法。调控的力度在逐渐加大，市场也在逐渐趋于稳定，当然购房者希望市场继续出现回落的心态也是完全可以理解的。但是政府的调控只是打压投机者，引导市场沿着健康的方向发展，有着轨道交通的地区从现状看，在一定时间段内还将成为市场的主导部分，因此市场也将基本保持稳定的态势。

买房者丙：买了低价想着更低

对象：老王年龄：48职业：国企干部

　　老王一家有3口，儿子还在读大学，家里现在住着一套二居室的公房，虽然从现在的情况看，住房条件还算一般，还无需担忧，但是老王想着更远，未来儿子结婚肯定要买房子，而这房子怎么着也要自己帮儿子准备好，由于不是很急着买，因此在楼市过热的时候，老王根本没有一点购房的欲望，近期楼市出现调整，老王开始了寻房。近期的状况显示，二手房市场的影响最大，挂牌量不断加大，业务受理量却直线下降，尤其是投资比例较高的次新房，不仅房子本身的品质有保障，投资者为了套现金，更会低价抛售，是可以购买的首选。

　　老王的首选就是家里附近的某次新房，买套三房先和儿子一起住，原先的房子可以出租，等到儿子结婚后，自己再住回老房子，相互之间的照顾也较方便。在周边的中介里，老王只要看该次新房源，而且特别要中介挑选一些房东是用来作投资的房源。

　　在经过一个星期左右的前期铺垫后中介先后给老王打来电话，询问买房的事情。房源一多老王有了还价的余地。由于关注该楼盘较多，老王对于每套户型的情况相当清楚，在这种状况下，很多投资者都比原先挂牌的价格都下调了5万左右，这让老王已经很动心了。其中一套楼层房型是最佳的，双方谈的结果也相当满意，就在这时一个中介打来电话，说某套房子的房东表示，如果真心想买的话，可以低于原先10万的价格成交。价格还是让老万犹豫了，对于买房的人来说，房子质量相差无几的情况下，价格还是最主要的因素，在此后的阶段中，先后有更低的价格出现，这让老王更不敢买房了，深怕房价会不断创新低，买了早不划算，到现在还一直僵持着，上家表现着无限的热情，一种从未体验到的感觉。现在老王倒不是在继续等房价跌，而是期盼可以保持在一个价位，那他心里也好踏实点。

　　点评：从现在的市场看，二手房市场的变化最明显的，由于投资比例过高，某些地区的抛盘价格下调幅度的确比较大。但是对于一般的自住客不必过于担心，政府所要打压的目标，只是那些投机者。

　　由于房产新政的出台，投资房产似乎已经开始降温，然而，仍有许多市民对本地房产前景信心十足，认为房产价格不会轻易下跌，在证券投资市场不景气的情况下，仍愿意把钱投资房产，鉴于此，我们就投资房产为大家提供一个“评估”小窍门，仅供参考。

　　考察一处房产是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。以下三个公式可以帮助你估算房产价值，不妨一试。

公式一租金乘数小于12

　　租金乘数，是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式(租金乘数＝投资金额／每年潜在租金收入)小于12。

　　比如一套房子，2001年时售价22万元，月租金1500元，那么它当时的租金乘数是12倍。一般来说，这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。如果一处房产的租金乘数超过12倍，很可能会带来负现金流。这套房子如今的售价已经上涨到60万元，而月租金却仍不到2000元，租金乘数升到25倍，已经大大超过了合理的范畴。

　　投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。

公式二8-10年收回投资

　　投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。它的公式是：投资回收年数＝(首期房款＋期房时间内的按揭款)／(月租金-按揭月供款)×12。

　　一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8-10年左右。仍以上面提到的那套房子为例，假设2001年时首付5万元，每月按揭供款1000元，1年后交房，当时它的投资回收年数是10.3年。但是到了2005年，由于房价上涨，而租金却没有同步增长，现在购买这套房产每月的租金收入无法弥补月供款，实际上面临投资无法回收的境地。

公式三15年收益看回报

　　另外，也可以参考下面这个国际专业理财公司评估物业的公式。

　　如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，那么该物业物有所值；如果该物业的年收益×15年>房产购买价，该物业尚具升值空间；如果该物业的年收益×15年<房产购买价，那该物业价值已高估。

　　仍以上面提到的房子为例，2001年时，年租金收益为1.8万元，乘以15等于27万元，大于当时的售价22万元，因此是值得投资的。但是现在，就以2000元月租金计算，合理价值为36万元，远远小于当前60万元的售价，价值已经被过度透支了。

　　以上是三种常用的比例与比率法，有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速作出判断，有的还需要进行专业性的投资分析，计算另外一些指标以增加可靠性。比如，一个地段好的房产可能现在的租金回报率不高，但具有较佳的升值前景，或者一套普通住宅能够享受税收减免，一定程度上能够弥补过高的租金乘数。

出租旧房，购置新房

　　如果你的月收入不足以支付银行贷款本息，或是支付后不足以维持每月的日常开销，而你却拥有一套可以出租的空房，且这套房子所处的位置恰好是租赁市场的热点地区，那么你就可以考虑采用这个方案，将原有的住房出租，用所得租金偿付银行贷款来购置新房。

　　投资购房，出租还贷。有些人好不容易买了套房，却要面对沉重的还贷压力，虽然手里还有一些存款，但一想到每个月都要把刚拿到的薪水再送回银行，而自己的存款不知什么时候才能再增加几位数，心里就不是滋味。在这种情况下，可以再买一套房子，用来投资。

　　如果能找到一套租价高、升值潜力大的公寓，就可以用每个月稳定的租金收入来偿还两套房子的贷款本息，这样不仅解决了日常还贷的压力，而且还获得了两套房产。问题的关键是要判断准确。

　　出售或抵押，买新房。如果你手头有一套住房，但并不满意，想改善居住条件，可手里又没钱，好像一时半会儿买不了新房。如果你将手中的房子出售变现，就可以得到足够的资金。你可以将这部分钱分成两部分，一部分买房自住，一部分采用第二个办法用来投资。

　　如果你卖了旧房却一时买不到合适的新房自住，就不如把原来的房产抵押给银行，用银行的抵押商业贷款先买房自住，再买房投资。这样，不用花自己的钱，就可以实现你既改善住房，又当房东的梦想了。

砍价得实惠

　　商品房的价格，大致可分为底价、表价和成交价三种；善于“砍价”者，用低于表价，甚至低于底价的价格来作为成交价，就是真正得到了实惠---

　　人们在买一般商品时，首先想到的是价格能否便宜一些，而房屋的本质是一种商品，肯定有其议价的空间，这也是购房过程中很重要的地方。

　　因为在一些小的细节上开发商即使做出让步，而却以较高的价格出售，吃亏的还是购房者，这好比是“捡了芝麻，丢了西瓜”。

　　首先，分析一下商品房价格的构成。根据新颁布的《商品房住宅销售价格构成管理办法》，商品房的销售价格是由成本费用、期间费用、税金、依法应当缴纳的其他行政性事业性收费和利润组成，其中期间费用和利润是有弹性的，开发商可以根据自己的实际情况来做相应的调整，这也就是购房者砍价的关键所在。

　　对于目前商品房的销售价格，大致可分为底价、表价和成交价三种，底价是开发商自己或者是委托销售公司销售的最后底线价格；表价是开发商做广告对外所宣称的价格；而成交价就是购房者和开发商经过协商以后签订购房合同时所确定的价格，在底价和表价之间每平方米相差可能有几百元之多。

　　不善于砍价者，用表价来作为成交价，这样即使您的购房合同签订的再详细，补充协议签订的再多，您实际上还是吃亏了，只不过在表面上维护将来可能发生也可能不会发生的利益。善于砍价者，用低于表价，甚至低于底价的价格来作为成交价，就是真正得到了实惠。即使在签订合同时不违背基本原则的情况下做出一些小的让步，也不失为明智之举。

　　具体来说，对于期房，销售人员最初会基于期房的某些不足之处，对于购房者提出的让价要求，可能会在权限范围内每平方米让个几十元。对此，购房者可不要满足于这个价格，而应进一步提出让价的要求。这样，销售人员一般就会请出业务主管来和购房者谈具体价格，只有让销售人员请出业务主管，购房者才有可能进一步把价格给谈下去。因为一般销售人员没有进一步让价的权利了。

　　当购房者和业务主管谈价时，要从挑剔房屋着手，如对公共设施的计算、相关管线的设计、营建成本等方面提出合理的看法；或者是对小区绿化、房屋朝向、电梯数量等挑出合理的毛病后，业务主管才有可能做出进一步让价的考虑。不管怎样，购房者提出让价的要求后，要做到成交价一定要低于表价，至于成交价是否接近底价，甚至低于低价，就要看购房者个人谈判水平和楼盘销售情况了。

　　对于现房，如果楼盘的规模比较大，一般议价的空间就比较小，因为个案数量多，给某个购房者大幅度让价的话，可能会引起大的混乱，开发商通常不会冒这么大风险的。如果楼盘规模较小，议价的可能性就大些，不过关键还是看购房者如何去和开发商交涉。

　　当然，对于热销楼盘，开发商一般不会考虑让价的问题，而对于销售状况一般或者是滞销的楼盘，购房者不妨用上述办法一试。

　　当前，我国房屋二级市场已经全面开放，随之而来的法律纠纷也越来越值得人们关注。

　　近日，本报接到大量报料，反映城市二手房屋市场交易纠纷有关问题，在记者到法院的调查过程中，也了解到近期此类案件数量大幅度增加，仅石家庄市桥西区人民法院，今年上半年以来，就受理二级市场房屋买卖纠纷23件。而在审理中，法官们发现，90%以上的此类纠纷，是由卖方毁约引起的。

　　这个现象引起了专业领域法官们的高度注意和深刻反思，他们认真分析了此类案件的成因，并以专业的知识和经验，总结出一些规避风险的规则。

“一女嫁二夫”

　　事例：法官信手拈来今年上半年发生的一个案件：省城的李先生发出告示，出售自己一套60平方米的房子，很快，房子被刘先生看中，双方以11万价格成交。签订协议后，刘先生向李先生交了2000元定金。但是，就在办理过户手续前两天，事情突然发生变化：李先生以更高的价格---13.6万元，把房子卖给别人。刘先生对这种“一女嫁二夫”的事情非常气愤，将门撬开，入住到房屋里，并起诉李先生违约。经过法院审理，判决李先生双倍返还刘先生定金4000元，并负担诉讼费用，同时，解除双方买卖关系。

　　原因：桥西区人民法院民三庭庭长王进才说，这类纠纷是非常多发而且极具有代表性，原因很简单---房价上涨，利益驱动。

　　王进才进一步分析说：近年来，石家庄市房屋每年上涨幅度大概在8%-9%左右，而在上海等发展速度快的城市，房价每年上涨能达到10%-15%。在这种情况下，买方如果将订金定得过低，违约责任签订轻描淡写，也就是说违约责任抵不过房屋上涨的幅度，卖方很可能就会见利忘义，最终结果：即使法律要他完全承担责任，他的利益还会有较大空间，而且卖方选择毁约，法律也不能禁止。

收回当年的福利房

　　另一个案例也代表了一大类卖方违约现象。1994年，赵某从单位分了一处70平方米的福利房，两年后，家庭遇到困难，急需资金，赵某就把房屋卖给了高某，成交价5万元。但是，房子却没有过户，原因是赵某的房产证还没有拿到手，又担心单位查，为了预防双方反悔，他们签订了一份合同：“若卖方不卖，则卖方退回全部房款，并附加利息，若买方不买，则收回所付房款，按每年300元交付租金。”十年后，赵某渡过危机，条件转好，对当初卖房感到后悔，就到法院打官司，要求收回房子。法院判决：由于高某入住后没有办理房产登记，房子由赵收回，所有事项按照当时签订的合同处理。

　　王进才庭长说，房屋二级市场先天不足，也是卖方毁约增多的一个主要原因。

　　房屋二级市场先天不足，是因为我国房屋二级市场所参与交易的房屋，95%以上都受到有关公房出售政策的影响。房改前，我国实行福利分房制度，当事人只享有住房使用权，1995年后，公房逐步以房屋的标准价卖与房屋使用人，但是又约定5年内不许上市交易，如果交易，首先要争得原房屋产权单位的同意，在同等价格下，本单位的人员不买的情况下，方能卖与他人。这个政策在一定时期内有一定的积极意义，但是也由此引发很多问题。房屋私下交易特别多，有的人需要钱，在规定期限内就将房屋卖与他人，而一些人明知当时卖房人没有房产权证，仍然为了居住的需要而购买这样的房子，为以后埋下隐患。

缺乏“交易安全”观念

　　从法理上讲，交易安全观念，是指在房屋买卖中所涉及到的房屋的所有权，所有权权利的现状掌握，以及影响所有权过户的其他因素的情况考虑，将诸多因素一并考虑所形成的交易成功的确信。

　　在采访中，记者注意到，在二手房交易中，虽然存在卖方大量毁约失信现象，但最后，他们产权却往往能够得到法律的保护。这样，即使付出一定的赔偿，对他们来说，由于房价上涨等因素存在，依然是合算的。

　　并不是法律规定有什么偏袒，事实上，由于产权人对自己的产权是明知的，买房人在这方面处于不利地位，民法立法中，已经考虑了对不利方的保护。民法规定，房屋交易，如涉及到的房屋产权与第三人发生纠纷，与买方无关，卖方承担责任。

　　然而，尽管有这样的规定，卖方仍然以种种理由毁约，而且成功率较高。专业领域的法官认为，这主要是买方缺乏交易安全观念所致。在交易中，买方一般会认为房产权证就是产权，殊不知，房产权证署名背后，还有诸多的事实需要了解。

　　法律人士由此针对房屋二级市场交易提出了一个16字方针的对策---清楚产权、完善合同、认真履行、及时办证。

“四点”规避买房风险

　　根据审判房屋二级市场交易纠纷的大量实践经验，桥西区人民法院民三庭庭长王进才总结思考后，对当前大量卖方毁约现象作出司法提示。他告诉记者，如果做到这四方面注意，在二手房交易中，一般就不会受到太大损失。

　　记住明晰产权

　　要清楚产权来源，明确产权所有人。

　　买房时，买房人一定要调查卖房人所要出卖房屋的产权来源，明确产权所有人的全部情况，如产权是继承来的，需要其他继承人明示；如产权是夫妻共有的，需要双方同意；如产权是其他共有人共有的，需要其他共有认同意，否则卖方可能以任何一种理由反悔，到时买方会吃亏。