成交量跌至2004年同期水平

　　今年1季度深圳二手楼成交同比下降69．1％，关内成交面积约为40．42万平方米，几乎回落至2004年同期水平。记者观察近几年深圳的二手楼成交量走势发现，前两年处于市场的上升期，成交量日益攀升，但从2007年下半年开始国家对房地产业实行宏观调控后，二手楼市场调整成交开始下滑，今年1季度更是同比下降近7成。目前置业者信心不足，观望气氛浓重，是造成二手成交低迷的主要原因。

　　具体到各月的统计数据发现，年后关内二手住宅成交量有回升的趋势，3月份的成交量比2月份上涨1．3倍多，周成交量也在持续上升。世华地产市场研究中心总监肖小平指出：“虽然2月份受到春节因素的影响，成交稀少，不具备可比性，但节后周成交量的攀升，反映了市场一个回暖的趋势。”她认为，在前几个月中，市场的一些刚性购买需求被抑制，节后一些新盘和二手楼的降价促销，诱导这些需求逐步释放，所以成交量便开始回升。

　　关内成交均价同比降幅不大

　　自2007年下半年开始，关内二手住宅成交均价呈下跌的态势，但与去年同期相比，今年第1季度关内二手住宅成交均价仍有一定幅度的上涨。据世华地产成交系统数据显示，今年关内二手住宅成交均价为11622元／平方米，仍比去年同期上涨5．3％。

　　从近几个月来看，炒房资金外逃，购房需求减少，导致二手房价下滑，但降幅不大，一般在2％－3％之间。关内除了后海、蛇口等几个投资成份较大，炒作泡沫严重的区域，其它区域大多房价与物业价值相差不大，并没出现大幅下降的情况。

　　福田均价平稳，罗湖、南山、盐田一涨两跌

　　从今年1季度关内四区的二手住宅成交均价上看，福田区的成交均价走势平稳，罗湖区的成交均价有小幅上升，南山、盐田两区的成交均价则有所下跌。

　　福田区近期二手房价跌幅在0．6％左右，房价相对稳定，体现了深圳中心区域的优势，该区域豪宅楼盘多，片区物业品质优良，生活配套完善，客户实力强，这些也支撑了福田区的房价。

　　罗湖区作为老生活区，区域发展成熟，生活氛围浓重，是一个比较理想的居住生活区，一直以来自住购房比例较高，投资成份少，房价也相对稳定。近期一些需求的集中放量，使得罗湖区的成交量有所上升，房价也小幅上涨。

　　南山、盐田两区的某些楼盘在去年楼市的炒作中投资成份较大，房价上升过快，产生了一定的泡沫，而在市场低迷的时候，这些泡沫就开始破灭，因此房价也出现连续下跌。

　　中小户型成交上升后市看好

　　从世华地产成交系统显示的数据来看，深圳关内二手楼市场90平米以下住宅成交量比例1月份为68．8％，2月份为69．5％，3月份为70．8％，呈递增的趋势。中小户型总价低、实用性高，过渡型自住与投资都比较合适，在市场上也受到青睐。

　　从近年关内1季度90平米以下中小型物业成交比例数据分析，福田区2004年1季度中小户型成交比例为46％，2008年同期为67％，四年涨幅高达21％。罗湖区则比2004年同期上涨20％，南山区的三级市场供应以90平米以上大户型为主，导致南山区中小户型成交比例有所下滑。盐田区受深圳市场的整体影响相对较小，与关内其他各区相比，90平方米以下户型的成交比例相对比较稳定。

　　虽然今年1、2两个月关内二手住宅成交量相比往年较低，但3月份成交开始增多，周成交量呈递增的趋势，各地铺的客流量上升，新开楼盘人气回归，都是市场开始回暖的反映。4月则是二手市场的关键月，首先去年低今年初被抑制的住房刚性需求释放，自住型成交增多；其次，投资者为了资产保值，而目前国内投资渠道狭小，股市不稳，楼市投资更有吸引力，必定会再次进入楼市；再次，国家对房地产的调控政策，在起到相应作用后力度有所减弱，包括银行房贷政策松动，置业者购房能力增强，市场成交也会随之增多。