当前土地管理最紧迫的工作包括：一是严格执行土地管理法律法规。加大土地执法力度，严肃查处非法批地、占地等违法案件。二是切实保护基本农田。全国现有基本农田总量不能减少，用途不能改变，质量不能下降。基本农田要落实到地块和农户，严禁擅自改变和占用。严格执行耕地占补平衡制度。三是改革和完善土地管理制度。综合运用法律手段、经济手段和必要的行政手段，实行标本兼治，有效解决土地管理中存在的问题。加快推进土地管理体制改革。加强土地规划、计划和城乡建设规划管理。四是运用价格机制调控用地。土地价格要反映土地价值。制定基准地价和协议出让土地最低价标准。五是维护国有和集体土地所有者权益。不得违反国家规定低价出让土地和减免建设用地有偿使用费，防止国有和集体土地资产流失。稳定农村土地基本经营制度，维护农民土地承包经营权。六是切实保障被征地农民的利益。完善征地补偿办法，妥善安置被征地农民。加快清理偿还拖欠的征地补偿安置费用。七是大力推进节约和合理用地。严格控制建设用地增量，着力盘活土地存量，新上建设项目首先要利用存量土地。制定和实施新的土地使用标准，完善相关税制，促进土地利用集约化，防止闲置浪费土地。八是继续深入开展土地市场治理整顿。清理开发区和纠正违法违规占地要一抓到底，违法违规设立的、不具备条件的各类开发区要坚决撤销，圈占的土地能复耕的要限期复耕。九是强化耕地保护和土地管理责任制。进一步明确土地管理的权力和责任。地方各级政府要对本地区耕地保有量和基本农田保护面积负责。抓紧建立耕地保护责任考核体系，把保护耕地作为考核政绩的重要内容。严格土地管理责任追究制度。

　　
一、现状与背景

　　
        2003年2月，党中央、国务院果断决策，开始了以开发区清理整顿为重点的全国土地市场治理整顿，这是根据我国宏观经济运行轨迹而采取的加强宏观调控的重大措施。2004年以来，全国各大城市的房价出现了稳中有升的态势，一些地方出现明显上扬，显示了国家运用土地政策参与宏观调控取得的成效。
另据了解，由国土资源部、国家发展改革委、监察部、建设部和审计署等国务院五部委组成的联合检查验收组，已经结束了对全国土地市场治理整顿的阶段性检查验收，结果显示，历时一年多的土地市场治理整顿，有力地遏制了一些地方的固定资产投资过热，使耕地得到了更加切实有效的保护。国家权威机构的统计数字有力支持了这一结果。国土资源部负责人说，正确运用土地政策参与宏观调控，对制止部分行业盲目投资和低水平扩张产生了釜底抽薪的效应，是国家宏观调控凸显成效的关键因素所在。

　　
        一般认为，土地存在价值，即土地价值，它是“土地物质(资源)”和“土地资本”的统一体。土地资源包括三方面内容：生产要素和生存生活的物质基础和来源；不可替代的稀缺资源；生态环境的基本要素。土地资本是附加了人类劳动的已利用土地，即土地投入，并且当投资增加时，在不增加土地面积的情况下，土地资本也随之增加。由于缺乏土地价值观念，城市土地整体的投入产出率偏低。

　　
        首先，土地价值中没有包括生态价值，导致城市生态环境退化，造成了巨大的经济损失。如我国在环境保护上的有形损失每年约1000亿元，占国民生产总值的3%左右，还不包括间接的、自然保护方面的和不好用数字计算的损失等。因此，土地价值应得到充分“绿化”。如在城市集中区，生态绿地通过提升周边地带土地价值，弥补了其原有的经济损失，并提高了地区土地整体价值，收到良好的环境经济效应，增强了城市发展活力和增加了城市无形资产。

　　
       其次，城市用地结构失衡，致使土地使用不当和不足，降低了城市的综合功能和活力，土地产出效益差，土地价值显化不足。尽管可以采取必要的空间置换，挖掘使用潜力，从整体看是提高了土地的产出效益和价值，但从投入成本分析，置换的额外成本支出仍然使得土地的投入产出率偏低，不必要的经济浪费过大。

　　
        第三，忽视城市土地潜在价值。“垃圾围城”现象便是其一。全国666个城市中，有三分之二的城市被垃圾包围，如北京三、四环之间有50 米以上的垃圾山近5000座，占地460多平方公里，西安近郊也有330多平方公里。这些垃圾多在城乡结合部、交通干线两侧和近郊区，是最具潜质的城市发展用地，土地潜在价值很高，却受到吞噬，进而对城市进一步发展形成障碍。

　　
二、土地集约化利用对策

　　
       在城市化快速发展时期，如何把伴随城市化而出现的地价上升转化为资金，并致力于城市的有计划建设，实现城市土地的增值，保证城市经济、社会和生态效益的协调发展，是城市土地开发中面临的一个重要课题。为此提出：

　　
（一）积极探索“零土地技改”，引导和推动企业在“控地”中求发展

　　
      1．鼓励企业用先进的生产设备替换旧设备，原地提升。对设备投资额占技改投入总额60%以上的千万元以上工业技改项目实行奖励；对凡是无需省级及以上部门审批、无土地征用的技改项目实行表格式登记备案制，简化审批程序。

　　
       2．指导企业做好现有用地的规划调整，挤地发展。出台项目用地集约集约利用的相关规定，要求用地单位就项目投资强度、容积率、行政办公及社会服务设施用地等做出承诺；对尚有存量、闲置土地的企业，暂不审批新的用地。规定开发区内的总绿地率不得超过30%，工业企业内部的绿地率原则上控制在20%以内。积极推广应用多层标准厂房。对建造多层标准厂房的开发业主，政府给予相应的配套费优惠，鼓励企业充分利用原有的生产、辅助、公用工程等设施和场地，盘活存量土地用于企业发展。

　　
       3．引导企业做好产品结构调整文章，节地精用。鼓励企业用更少的土地换取更大的产出，着力从根本上解决发展用地问题。动员做好技改项目的储备筛选文章，控地保优。严格执行“保重点、控一般”原则，以规划定方向、项目定土地、投入产出定面积，确保符合土地利用总体规划和国家产业政策、科技含量高、投资强度大的项目用地。

　　
（二）推动“无土地招商”，切实转变传统招商模式提高引资质量

　　
      1．   促进招商转型。组织力量调研外商收购、参股国内企业及三产领域外商
投资的扶持政策，提出资产评估增值的税收优惠、产权交易规费优惠等持扶政策，促进利用外资从目前的“嫁接式”合资（作）向“并购式”合资（作）发展。

　　
       2．注重绿色招商。结合城西工业新城产业结构调整实际需要，鼓励一产、三产招商，不断优化引资结构和质量。

　　
       3．鼓励增资扩股。对外资企业进行地毯式搜索，对有意增资的企业一家家上门拜访，鼓励企业提高投资强度，做好相关服务工作。

　　
（三）灵活运用多种土地资产经营方式

　　
       土地资产具有明显的放大效应，土地资产可以充分发挥土地作为不动产的信用和速效功能。新城建设虽然政府“一毛不拔”，但可以在不同的情况下，通过抵押、租赁、合资、参（控）股等形式，以一定的土地资产调动和支配更多的社会资产。根据新城的实现情况，可以侧重以下几种方式：土地使用权出让、土地使用权租赁、土地使用权入股等。

　　
（四）基础先行，分步实施，尽快形成区位优势

　　
       城市土地形成区位优势，可以直接使土地升值，并对投资商有着强大的吸引力。因此，新城区建设要按照“连片征地、基础先行、分步实施”的思路，先期征用成片土地，短时间内完成基础设施建设，特别是要完成好老城与新城及新城内道路基础设施的建设，吸引人流、物流和信息流，凸现新城土地的区位优势。

　　
（五）科学规划，合理利用土地资源

　　
       科学、合理的规划，不仅关系到整个新城的品味和档次，而且对提高土地集约化利用水平，提升土地价值，也有着积极的作用。

　　
        必须落实各项管理制度，所有建设项目都要按照各项管理要求进行，避免项目建设的随意性。城市规划如果只是“纸上画画，墙上挂挂”，城市建设无章可循、无法可依，经营土地就会大打折扣，更谈不上经营城市。

　　
　　搞好城市土地集约化开发和利用是为子孙万代造福的事业。城市土地开发是指为适应城市经济社会发展的需要，对土地进行投资、改造和建设，提高土地质量和价值的过程。城市土地价格上涨原因有多方面的，其中土地的增值空间值得我们高度关注：

　　
　　1．土地集约利用增值。城市土地资产集约增值的过程，最常见的方式是房地产开发上的建筑容积率提高，产业经济发展中单位面积经济产出增加。城市土地资产的这种增值，实际上是由对土地进行直接投资所形成的劳动价值量增加而产生的土地增值，属于土地资本增值范畴。

　　
　　2．区位环境优化增值。城市土地区位环境的好坏直接影响土地纯收益，从而影响地价。一座城市经济增长迅速，对投资者和房地产开发商就具有巨大的吸引力。城市土地资产经营，通过区位环境优化增值，实际上是充分发挥位置级差地租作用的表现。

　　
　　3．土地合理规划增值。土地合理利用规划，一方面通过土地用途改变，可以提高土地的收益能力；另一方面合理的土地利用规划也可以提高土地的集约化利用水平。比如城市土地利用规划描绘出了城市建设的长远发展蓝图，增加了土地供应市场的透明度，使城市土地需求增加，也能够使城市土地价格升高。

　　
　　4．土地供给调控增值。在宏观上，土地的实质供给（即自然供给）是不能改变的，土地的经济供给弹性也很小。从微观上看，对某一个具体城市而言，如果有足够的建设用地，土地的供给和需求是可变的，政府可以通过建设用地供应计划来控制土地市场的土地供应总量，也可以通过税收、财政和金融手段来调节用地需求。

　　
　　5．生产要素组合增值。城市土地资产经营，一定要有好的经营策略。实践证明，某一个特定产业的企业大量集聚于一个特定的空间，就能够形成一个稳定、持续和具有竞争优势的集合体。生产要素组合增值要充分发挥城市的聚集经济效益和规模经济效益，一个重要因素是协调，包括产业之间的协调，部门之间的协调，以及人口、经济、环境之间的协调等。