中国房产市场即将爆发一场强烈地震

　　今天下午，四川汶川县发生7.8级地震。地震不仅对当地造成一定的影响，重庆、山西、陕西、湖北、北京等地也都有震感。同样是今天下午，为加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，中国人民银行决定从2008年5月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，调整后高达16.5%。可以想见，中国房地产业即将爆发一场强烈地震。理由如下：

　　一、上调存款准备金率将令房产业界恐慌达到极至，从而成为引发房市地震的核心动力。

　　尽管管理层上调存款准备金率所针对的不仅是房地产业，可房企贷款难度增加却是不争的事实。同时，银行在严格控制对房企贷款的同时，也将加大对应收本息的催讨力度。中国人民银行上海总部上周发布《上海市信贷投向指引(2008年修订)》，重申限制对外资投资房地产领域的信贷投放，以及关注中小房企资金链压力等问题，并要求沪上银行务必严格按规定把握二套房贷款的首付和利率政策，不得变相降低贷款门槛。这样，将有大部分房企资金吃紧甚至出现资金链断裂的现象，从而导致房企项目转让大幅增加，甚至出现中小房企大面积倒闭、房产行业大洗牌、房价大跌的现象。称这样的现象为房市地震实不为过。

　　二、业内人士对房市的理性认识早已为房市地震埋下隐患。

　　“百日巨变”论持有者潘石屹称：“第一，发生在美国的次贷危机直接影响到国际资本市场，恒大IPO搁置是一个标志性的事件;第二，国内从紧的货币政策;第三，去年房地产开发商买地花的钱太多，07年中国房地产行业的成交额是2.9万亿人民币，开发商买地花的钱估计在3万亿，入不敷出，开发商把钱花光了。大家就问我多长时间能够调整到位，我说大概三个月，中国的房产企业在未来的一百天之内需要调整。” 日前，潘石屹在回应《中国经济周刊》“是否仍坚持百日剧变观点”问题时，表情凝重地告诉记者。“现在看‘百日剧变’，应该比我当初想的更为严重，行业调整的最后结果是房地产企业出现大的分化，好的更好，困难的将更困难，是典型的‘冰火两重天’。”

　　尽管很多业内人士反对“百日巨变”论，他们也抛出一些诸如潘石屹是阴谋家、房价不可能大跌、房市几十年无拐点等论调，可这些人所炮制的观点大多缺乏依据。大多数房产业内人士，尤其是手里有大宗土地且这些土地都是高价而得的开发商或中小型开发商，他们的日子已经异常难过。毫无疑问，这些人是赞同并且也是担心“百日巨变”的，可以想见，他们已经或即将为自己的企业重新制定战略目标。

　　对于潘石屹的“百日巨变”论，我深表赞同。而对其“冰火两重天”的说法有不同意见，本人认为：行业调整期，无论是好的企业，还是绩差企业都将受到很大影响，甚至有很多企业将受重创。

三、近期市场表现对房市地震起到了推波助澜的作用。

　　日前，深圳新房成交均价已跌破万元，创两年来新低。深圳市国土房产局网站成交数据显示，4月30日全市新房成交283套，均价为每平方米9323元，创下去年10月以来的新低。统计显示，因无法取得贷款而取消合同或追加首付的个案大幅上升，有近三成个案无法取得贷款，剩下七成中即使取得贷款，贷款总额也普遍下降两三成;

　　五月上海市场困难重重，业内表示，受珠三角房价下跌、拐点论和开发商百日剧变等不利消息的影响，购房者观望情绪在四月有所加重。这从刚结束的“五一”楼市可见端倪。展会创下历年来少有的冷淡局面，相比去年，参观人数下降三成，而房屋销售量更是下降六成。与此同时，一二手房交易市场也没有延续三月的良好势头，四月成交量出现明显回落;

　　在五一节假日，北京的新开楼盘的成交量仍保持低迷的状态，多数新开楼盘的定价都低于预期。可以说北京楼市的‘奥运会’已提前过完了。北京房价实际的下跌幅度已超过了10%。

　　今年房市未现红五月，是意料中的事，近期市场表现也是房市步入调整期的正常反映。或许有的房产业内人士还在掩耳盗铃地认为政府不会让房市地震、房价大跌，可市场真实的表现令这一幼稚的想法成为泡影。事实上，房市近期表现，正是在政府宏观调控作用下积蓄了巨大的能量所导致的。而市场的表现也将为房市地震起推波助澜作用。

　　综合上述观点，本人认为，中国房市即将爆发一场强烈地震。震中可能就在上海、北京、深圳等一线城市，至于房市地震时间，本人认为，极有可能在今年10月份。

　　谁能救开发商于“生”“死”边缘？

　　当下的房地产行业，呈现一片乱象。从房地产舆论上看，关于是否进入拐点争论不休，“百日论”又引发太多的议论和争吵，唱空方和唱多方不分高下，难以决出胜负。争论和争吵注定是08年楼市的“主旋律”。从房地产开发商实战运作上看，使出十八般武艺向观望情绪突围，优惠房价已成08年楼市最显著的标签，暗打折和明打折都成为开发商先后不得不采用的营销手段。从房地产资金链条上看，开发商资金吃紧从不同渠道扑向人们耳边，因资金链条断裂而关门的消息尚未出现，种种资金链的讯息混淆着视听，让人难辨开发商是否在开始死于此。尽管房地产行呈现的乱象远不止这些，但开发商将会面临是“死”是“生”的考验也许是最大共识。众多开发商都一改去年那种冲天豪气，不得不冷眼观前程，静下那狂野的心绪和停下那飞奔的脚步，评估那死与生是否与自己有缘。

那么，是谁将开发商置于这种“死”与“生”边缘烤验？

　　也许不少人会认为是目前购房人们的观望潮。从表象上看，是这样的。房子（住房）这东东，本身就是个商品，是个消费品，一个没有多少技术含量的普通不过的供大众消费的商品。当一个这种商品的价格高得离谱，当需要它的人们消费不起买不起的时候，大家就会不去买了。它又不象粮食，人们一天也离不得。因此，购房人群体，是开发商们的衣食父母，是上帝。人们观望，肯定是导致目前开发商日子难过的直接原因。但是，细分析，使人们进入观望期的原因是什么呢？为什么几年来房价一涨再涨大家还要抢去买呢？

　　实质原因是央行和银监会的作用。大家记得，去年九月底前的楼市火爆程度。之前，从土地上出了不少调控文件，没管多少用；从税收上也出台了不少文件，其对房价的影响很小。我曾写过一篇《调控房价方向一开始就错了》的搏文，狠批了那些不痛不痒甚至是起反作用的所谓措施。而去年九月二十七日央行和银监会一纸从控制需求上（提高第二套房贷首付比例和提高房贷利率）采取措施的文件，起到立竿见影的作用。今十月份开始人们购房热降温，十一月后进入观望，今年春节后房价出现松动，开始下降回落。

　　本搏主向来以为，在无法提供巨大供给量以平抑房价时，只好暂时牺牲一些东西从控制需求上下功夫，只有如此，方能让那匹在房价上狂奔的野马缓下步来，稳定房价才有可能。

　　事实也如此。

　　对于目前民众期盼已久的有下滑迹象的房价形势应功归央行和银监会。

　　开发商们的命运是掌握在央行和银监会手上的！

　　要开发商“死”去，央行和银监会只要在现有政策上再狠一把，如提高所有按揭房贷的首付比例（而不仅仅是现在只对第二套房贷），购房需求立马会再大幅减少，再牛的开发商，不死也要脱几层皮！

　　要开发商“生”，央行和银监会要么维持现有政策要么修改放松政策，都可以给开发商留出一线生的机会。

　　近闻银监会在加强对房地产信贷的监督控制，在进行大规模的调研摸底。不少人认为央行和银监会又要采取更严厉的措施了。本搏主认为，这种可能性偏小。在现在形势下，对央行和银监会来说更重要的可能是如何把握调控的力度和节奏。在目前市场供求双方处于对峙阶段，如同全国工商联地产商会会长聂梅生指出的那样，“如果一旦出现交易量的持续下滑，房价从大起到大落将是灾难性的。因此，政府在政策层面不宜继续出台对房地产从紧的政策”。

　　换言之，开发商“死”“生”的命运依然捏在央行和银监会手上的。