我们公司经常遇到客户问我们能不能直更名,都被我们婉言拒绝了,而一些小中介却经常利用这种方式来过户。所谓"直更名"指卖方产权证还没办前把房子卖掉,卖方在办产权证时直接把买方的名字作为共有人加上去(当然,这需要找房产交易中心内部人员私下操作,因为除夫妻关系是不可以随便加共有人的。)并著名买方占有99%的分额,等产权证办下后卖方再把其所有的1%卖给买方,这样产权证最终变成买方的名下,且只需缴纳这1%份额所产生的营业税和个人所得税。

　　一套40万左右的房子,可以少缴纳3-4万元的税收,但是这样操作的风险在于:

　　1。卖方拿契约办产权证时把买方名字加上去这是不符合规范的,只有"找关系"才能办到,但中介要求买卖双方拿出1-2万元的手续费去办事,经常是买方名字加不上去,可中介却说钱已花了,而发生争吵。

　　2。当买方名字加上后需买卖双方到场将1%的份额卖给买方,往往在这环节上有一方觉得吃亏不愿去办理手续,这是很危险的,双方经常在此发生激烈争吵,最后一方不得不做出让步,特别是买方风险很大,因为房子的产权证跟房子都不是买方的,所以最后让步的往往都是买方。

　　3。这种方式在银行是无法贷款的。一些小中介为了收取佣金以及找"关系"的花费,跟买方承诺可以贷款。而不能贷款,买方非常被动,即使在银行贷款,也只能贷到消费贷款,而这两种贷款的利率相差了2‰,甚至更高。以贷款30万,5年为例子,住房贷款利率为5。4825‰,消费性贷款最低也要达到7。4175‰;两者相差近2‰;第一年就要多付近6000元。

　　4。以为这种方式过户,当双方产生分歧而不可协调时,想通过法律途径解决比较困难,因为从整个流程看不出是买卖交易。

　　因此,买卖双方不要为了避税而选择这种风险很大的操作模式,我们公司与可户提出这样的要求时,会充分阐述这里面存在的风险,多数的客户听后,会放弃这种模式的交易。