苦恼：原房主户口五年不迁

　　楚先生和妻子都是新上海人，办的是集体户口，一直挂靠在人才中心。2003年，楚先生在浦东新区芳华路某弄买了第一套房，但他当时并没有想到要把户口迁到自己的房子内。后来，随着时间推移，渐渐淡忘了这件事。

　　今年，楚先生考虑换房，便将芳华路的房子挂牌到中介公司。原本谈好了买家，双方也基本谈好价格。结果中介员告诉他，原房主的两个户口仍然挂在这套房子里。楚先生首先觉得不可思议，紧接着十分懊恼，因为5年来，他已经忘记了户口这回事。

　　突然冒出的户口问题，使交易不得不暂停，谁愿意买一套挂着别人户口的二手房？更让楚先生憋屈的是，影响房子交易的户口居然是前房主的，而且时隔5年，对方的手机已经打不通。

　　愤怒：原房主就隔两条马路

　　在楚先生提供的 “房地产买卖合同”补充条款里写道：甲方（原房主）户口于2003年12月1日之前迁出，如逾期则支付乙方（楚先生）每月一千元。

　　楚先生说，2003年买房时，双方约定3月交房，考虑到原房主的户口一时无处可迁，他同意将户口推迟到12月再迁。当时，在中介公司业务员钮某的提醒下，在合同补充条款里作了上述约定。

　　好在原房主的姓名和身份证号码在房屋买卖时留下了备份，按照这个线索，楚先生先打电话到原房主单位。最后，再依靠邻居提供的线索，终于找到了原房主的现居地。

　　原房主并没有搬得很远，现居地离楚先生的房子只隔两条马路。“离这么近，他们从来没有上门来提要迁户口的事，分明就是不想迁。”楚先生十分气愤。

　　无奈：索要赔款促户口迁出

　　然而，原房主不愿按照合同履约，并找出各种理由为自己辩解。“按照合同，他们欠我5万多元违约金，谈不拢只好打官司了。”楚先生说。

　　找到律师咨询后，楚先生又大吃一惊，按照上海市高级人民法院的精神，户口迁移属于公安机关办理事宜，法院通常不受理二手房交易中仅以户口迁移为诉讼标的的案件。

　　最后，楚先生接受了律师的意见，按照购房合同补充条款里关于户口问题的赔偿约定，向法院起诉原房主违约，并索要赔款。“希望可以通过这个办法，迫使原房主把户口迁出。”楚先生告诉记者，他现在特别感激5年前交易时的业务员，如果不是她好心提醒，在合同的补充条款里写上这一条，他现在就一点办法没有了。

[律师说法]

　　上海郑传本律师事务所律师 夏冰

　　户籍问题关系到子女就学、社会保障等实际情况，房屋买卖也直接与户口息息相关。在房屋买卖，特别是二手房买卖的过程中，因为户口而引发的纠纷十分常见。市民在面对此类情况时应明确两点：

　　法院不受理户口纠纷

　　户口迁移属于公安机关办理的事宜，户口纠纷不能作为民事纠纷来处理，法院不受理这类诉讼。

　　2005年12月，上海市高级人民法院向辖区各有关法院下发了《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》，其中第10条指出：“对于“二手房”买卖中，当事人约定出卖人迁出户口，并由买受人迁入户口，但嗣后因出卖人拒不迁出户口而引发纠纷的，我们已在2003年第3期《民事法律适用问答》中对此问题作了明确，但实践中仍有不同理解。经研究，我们认为，当事人虽在买卖合同中就户口迁移事宜作出了约定，但户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围，应裁定不予受理或驳回起诉。”

　　买卖房屋需细查户籍

　　在实际的二手房买卖过程中，购房者常常忽略户口这一重要环节，对户口问题没有约定（如案例1和案例2）或约定的内容不能受到法律保护（如案例3），最终不能获得法院支持，导致自身利益受损。

　　购房者要避免风险，最好在房屋买卖合同签订前，详细调查了解该房屋的户籍情况。在签订购房合同时，可订立专门条款在合同中约定以户籍迁移作为支付部分房款的条件，如必须在原房主户口迁出后，买方才付清尾款等；或者在合同中约定以户籍迁移为条件的违约责任（如案例4），要求未按约迁移户口的卖家赔偿违约金，直至解除合同。这样即使卖方未将户口迁出，也可通过违约条款对其进行约束，从而促使其积极配合履行。

　　【同类案例】

　　（1）2002年3月，张先生出资向赵先生购买了其名下的一套商品房，并办理了房屋过户手续，拿到了房屋产权证。但卖家赵先生一家三口的户口一直登记在该房屋名下，致使张先生的户口无法迁入。因此，张先生将赵先生告上法院，要求将赵先生一家的户口从房屋中迁出。

　　法院经审理后认为，赵先生一家的户口是否应当迁出应由公安机关决定，因此张先生的诉讼请求不属于人民法院民事诉讼的受理范围。最后法院做出裁定，驳回了原告张先生的诉讼请求。

　　（2）2005年7月，家住郊区的王女士为了解决女儿就读重点中学的问题，特意在市中心地区购买了一套二手房，并依法办理了过户登记手续，取得了房产的所有权。随后，为了让女儿顺利进入理想中的学校，王女士去二手房所在地的派出所办理户口登记手续，却被告知，因原来住户的户口没有迁出，故她家的户口也无法落户。

　　王女士心急如焚，找到原房主要求其迁出户口，方便王女士办理落户事宜。但原房主称，没有其他住处，没法迁出。王女士只得向法院起诉，要求原房主将户口迁出。法院经审查，做出裁定，不予受理。

　　（3）2005年11月，朱先生通过某中介公司购买一套二手房，在与卖方及中介公司协商后签订了三方 《房屋买卖合同》，约定成交价格为58万元，并约定 “卖方在收到全部价款后15日内将户口迁走，若逾期不迁走，买方有权向法院起诉。”然而，卖方收到朱先生支付的全部购房款后迟迟不将户口迁出。朱先生向法院起诉。法院经审查，裁定不予受理。

　　（4）2006年8月，陆某与李某签订了一份 《上海市房地产买卖合同》，购买了一套价值732000元的房屋。双方在合同中约定，卖方应在2006年9月8日交房，并特别约定：“卖方户口于交房前三日内迁出，如逾期未迁出则按总房价的日万分之三向买方支付违约金。”合同签订后，陆某取得该房的产权证。但直到陆某一家入住房屋半年多，李某的户口仍一直没迁出。经多次敦促李某履行合同约定的义务未果后，陆某将李某告到法院，要求李某支付违约金。

　　法院审理认为，双方签订的合同明确约定 “卖方户口于交房前三日内迁出，如逾期未迁出则按总房价的日万分之三向买方支付违约金。”现李某未能严格履行合同，已经构成对合同相对方陆某的违约，应当承担违约责任。最终法院判决支持了陆某的诉讼请求，判令李某向陆某支付违约金。