1992年之前自称为“别墅”的产品都是“土房子”，坡地、水景等设计都还没有引入，只有北京的丽京花园真正把这些概念引进来了。据称这个别墅从建筑规划、设计、材料、园林几乎完全按国外的形态设计，绝大部分原料都空运过来。

　　从1995年到2005年，在这10年发展历程中，各地别墅因耗费资源而屡屡受到政策限制，以及开发过程和消费心理的不理性带来的各种影响，使得别墅市场道路充满坎坷。别墅最初进入市场受到追捧，主要因为在上个世纪90年代中国市场经济快速发展，一批先富起来的人有了对别墅产品的需求。

　　中国别墅整体发展大致走过了三个阶段，1995年以前是起步阶段，以外销为主；从1995年至2000年是别墅市场收缩阶段；2000年之后别墅市场产品进一步细分，从粗放发展期的“宾馆式”别墅回归到理性的本色别墅。一些“亚别墅”类产品如叠拼式、错层式别墅、联排式别墅等开始出现于市场，以一种新的形式功能和产品设计提高了性价比，扩大了别墅的消费层次。

　　武汉

　　纵观武汉房地产近10年的发展史其实也是一部别墅孕育史。从近10年来别墅的发展历程来看，武汉别墅市场经历了三次热潮。第一次热潮是上世纪90年代初的开发热，第二次是2000-2002年少量别墅成功开发形成的热潮，第三次别墅开发的热潮是2003发起的山水别墅大盘化。

　北京

　　北京别墅市场以丽京花园的高价热销为开始标志，到1997年仅有几个项目看好，1998年竣工项目有限，市场总体处于消化吸收阶段。2000年上半年，碧水庄园、银湖别墅、玫瑰园热销，别墅市场出现回暖迹象，再次引起人们关注，同时也出现了一些中档别墅延续，如王府花园、蓬莱别墅、八仙别墅等。

　　北京别墅经过10年发展，基本形成了“一山、二河、三线、四高”的开发格局。“一山”指西山。“二河”乃潮白河、温榆河。“三线”指立汤、京顺、京通三条线。“四高”则指京昌、京沈、京开、京密４条高速路。该格局的形成对如今别墅区域的开发规模产生了重要影响，朝阳、昌平、顺义、大兴、海淀、通州等地的别墅量也开始名列前茅。

　上海

　　上海别墅开发始于上个世纪80年代的虹桥区域，并在90年代得到了蓬勃发展，1995年和1996年别墅量空前壮大，达到了历史以来最高峰，其分布地区大都位于虹桥-西郊区域、沪青平公路沿线和浦东张江高科技园区，这是上海别墅市场第一次浪潮。

　　2001年上海高档别墅多集中在虹桥开发区、沪青平公路、沪松公路一带，最具代表性的就是汤臣高尔夫别墅。当时面临着供大于求的局面，一些物业空置情况相当严重。

　　2002年以来，虽然政府出台了一系列的政策措施来规范别墅市场，市场需求别墅的发展，各项市场指标均继续呈现一定的上扬态势，新增供应的别墅主要集中于松江佘山区、浦东新区张江金桥区域、青浦的徐泾赵巷区域和闵行的诸翟区域这四个地区。购买客户主要以港澳台人士、海外华人(可能持欧美护照)、内地富有阶层为主。  

　　深圳别墅发展经历了一条波折的曲线，早期投资别墅有较可观的回报，上个世纪80年代初、中期所建别墅大多有较大的增值幅度，如碧涛苑、东方别墅和怡景花园。别墅的租金回报也较为可观，如鲸山别墅和怡景花园，每月每套租金为25000至35000元不等。由于投资回报高，别墅市场曾一度受到市场的青睐，1993、1994年每平方米的均价卖到了2万多。但到1994、1995年，受到整个房地产市场低迷的影响，深圳别墅市场价格滑落，成交量比往年有所下降，到1996、1997年时，别墅价格大幅度下降，只有1万多一点。从1997年到1999年，别墅市场可谓风淡云清。

　　深圳别墅概括来说，别墅区域发展基本形成两个阶段，第一阶段包括较早形成的银湖、蛇口大南山、葵涌-大鹏湾别墅区，这些区域基本上距离市中心较远，但周边自然景观资源比较丰富，优于一般住宅物业，吸引了最先富起来的人购买居住与度假，满足了富人追求身份象征，渴望改善生活环境的心理，填补了市场空白。总体来说，这个时期的别墅数量不多，但比较集中，别墅风格只是简单的模仿西方别墅。随着时间的推移，这些别墅已逐渐没落，被新兴的别墅代替。蛇口的别墅因为受外籍人士居住氛围、人文环境的影响，情况较好。

　　第二阶段是大华侨城、香蜜湖、莲塘-沙头角别墅区的形成。这些区域距市中心不远，但因为山、湖、城市绿化等外部环境的隔离，同样能够远离喧嚣，享受良好的生活环境，尤其拥有稀缺景观资源的郊区和市中心的别墅特别受到青睐。这个时期的别墅风格不再简单地模仿西方，越来越多的建筑、园林、户型设计更加注重生态，营销更加注重社区人文环境的营造，成为近年市场供需热点区域。

　　根据市场发展状况看，深圳别墅市场经过10年的快速发展到今天几乎没有烂尾的现象。别墅随经济升温已再次成为市场的新宠。虽然别墅投资过热，受到国家宏观调控的特殊“照顾”，但就目前情况来看，深圳别墅似乎在国家调控政策下受影响不大。

　　纵观深圳别墅市场的发展历程，别墅项目总的发展参差不齐，关内的别墅主要集中在银湖、香蜜湖、红树湾、蛇口和盐田等地，二线关外的别墅项目主要散落在宝安、龙岗等地的村镇里，产品良莠不齐。

　　杭州

　　杭州别墅经过近10年发展，在产品类型、物业形态等方面都有较大的变化，从最早的四坡顶简单别墅到第一个建设高峰期组合多样的经济型别墅等，别墅产品形态的发展中注入了更多的实用色彩和人性内涵。

　　20世纪90年代后期，由于经济迅速发展，人民生活水平急速提高，在城西蒋村一带别墅开始萌芽，在1993年商品房出现后以杭富公路沿线的梦湖山庄、洪福山庄为代表的独立别墅，当时别墅品质不高，接着是1995年前后的证大花园、南都花园等“别墅”，后是1998年前后的桂花城，林语别墅等。我们姑且称之为杭州第一代别墅。用现在的眼光去看，除有天有地的独存性，徒有别墅的外表外，再也找不出别墅的其他元素特征，更不敢遑论别墅所推崇的特殊生活方式了。

　　上世纪末本世纪初，在杭州房地产开发如火如荼，供需两旺的大背景下，加之汽车时代的到来，开发商主动向国际同行学习交流，国际设计团队加盟等因素推动下，别墅开发迎来了前所未有的春天，主要沿杭富公路、杭徽公路展开，形成了以九溪玫瑰园、富春山居、七里香溪为代表的银湖开发区别墅板块，包括枫丹白露、颐景山庄、秀水山庄、鸣翠蓝湾等楼盘；以桃花源、浪漫和山为代表的闲林小和山板块，包括绿野春天、九月森林、水木清华、江南春城、西溪山庄等楼盘。称之为杭州第二代别墅。

　　从杭州别墅的发展历程来看，建筑风格最先起步于北美新古典主义，其最典型的代表是九溪玫瑰园，典雅、庄重、精致，满足人们对别墅的需要及好奇，一举成为杭州别墅发展的风向标。随后出现了桃花源、富春山居、七里香溪、九月森林，风格比较趋于同化。

　　从2003年开始，别墅市场竞争日益激烈，通过与北京、上海别墅的比较，开发商开始寻找杭州别墅市场的空白，如以现代主义建筑风格为营销亮点的中能•浪漫和山、位于钱江南岸的通和•南岸花城，构造简约的现代立面，更注重室内的自然采光、通风简洁，受到了一批现代别墅爱好者的追随。江南水乡•碧水铭苑则是典型江南水乡风情的别墅，而绿野春天则依托其拥有午潮山国家森林公园和小和山森林公园之天然绿肺，与自然亲近。以富阳银湖地块的颐景山庄为代表的纯私家园林式别墅，表现了传统文化的一面。 预计杭州别墅供应量还是以杭千高速、杭徽高速公路沿线区域为主，向两端延伸至千岛湖、青山湖周边。  

　　成都

　　1992到1997年是成都别墅市场发展的初期，由第一个带别墅项目的锦绣花园到五大花园盲目跟风修建的别墅，市场经历了从无到有的过程，但五大花园修建的别墅因为产品设计落后、大环境无法改善等问题而倍受冷落。

　　1997-1999年是市场的回落期，此时成都别墅的开发量较少，其购买群体较为有限。2001年是成都别墅的分水岭，别墅的供应量和销售量都较以前有大幅度增加，别墅形态也开始丰富，联排别墅、叠拼别墅等纷纷出现。通过特色化、差异化的市场定位和产品设计，呈现出百花齐放的景象：占尽稀缺资源（自然景观或人文景观）的豪华独立别墅（如草堂之春等）；“顶天立地”的中产阶层别墅Townhomes（如浣花溪山庄等）；风景区的度假型别墅（如青城高尔夫山庄等）；郊区居家、度假两用型的别墅（如阳光假日等）等。

　　2003年成都别墅市场又进入下一个回落期，别墅投资渐入低谷，但依靠上一高峰期的铺垫，在这期间，成都别墅也涌现出不少具有代表性的项目，如锦绣森林、维也纳森林别墅以及高档的金林半岛等，市场还是相当活跃。

　　2004年底，已建和在建的别墅套数在2000套左右，市值高达50亿元，这不得不说是一个奇迹。而成都的别墅形态也在不断的发展中，从锦绣花园到清华坊再到现今的麓山国际社区，正在逐渐形成自己的风格。

　　成都别墅也有自己的局限。在外观与生活方式上缺乏个性，一味抄袭国外别墅形式，而不注重结合本土的特色，打造适合本地消费者口味的别墅；另外成都郊区开发别墅已经成为一种热潮，但郊区配套设施却与郊区别墅的开发不相适应，导致郊区别墅一直很难提升自身品位；别墅项目主要分布于主城区、近郊区（地理位置与主城区接壤包含龙泉、双流、华阳、高新西区、温江等）及远郊区（地理位置与主城区不接壤如青城山、大邑、新津等）。

　　目前市场上仍然缺乏引领潮流的主流产品，尤其是中产阶级需要的别墅产品，在别墅市场上是一个很大空缺，但依然形成了市区、牧马山、青城山、龙泉、温江、都江堰等别墅板块。

　　天津

　　天津是中国房地产业实行市场化比较早的城市之一，近10年来在改造危陋旧房、兴建大型普通住宅楼群的同时，还开发出宁发、西苑、西姜井、玫瑰园等4大片别墅住宅区。最初购买别墅住宅的多为外籍人员和本地财富阶层，随着近几年全市经济发展，社会财富增加，相当一部分市民也十分想往购买别墅住宅。

　　1998年以来，万科兴业公司、松江置业公司两大房地产开发企业，开始面向普通人设计开发“花中档价、住高档房”的别墅住宅，分别在天津南部和北部的城乡结合部兴建别墅楼盘。他们利用城乡结合部低廉地价降低成本，做到别墅物美价廉，普通人敢于问津。

　　苏州

　　从历史上看，苏州现代别墅起源于1994年，当时的别墅市场基本以外销为主，主要的成片项目有御花园、湖畔山庄等。 1996年，苏州兴起了别墅的建设，但因开发、设计理念不当，户型差等原因，至今仍有一些别墅项目尚未售出，有的甚至成为烂尾工程。1998和1999年，独墅园二期“北美之恋”和“美之国”的推出拉动苏州别墅市场的再度发展。2001年苏州别墅市场总量并不大，项目不太多，规模也比较小，多数别墅在20～50幢左右。

　　随着苏州经济发展，2001年以后别墅市场出现复苏，尤其是郊区联体别墅，结合别墅和公寓的一些特点，既有公寓的价位，又有别墅的花园及一定的独立性，同时重视自然环境，高绿化率，获得市场认可。

　　苏州几乎所有的别墅都临水系或建在风景优美之地，在景观设计、绿化上，开发商的投入非常巨大，并注重社区配套。规模不大的别墅区一般依托周边原有设施，有的则自己建设齐全的设施，绝大多数都有会馆。

　　无锡

　　和苏州类似，无锡的别墅总量很少，且基本集中在太湖五里湖畔，现有的别墅很多为1995年左右开发。由于环湖一带规划、道路尚未改善，周边设施条件还不完善，因此无锡的环湖别墅开发并不理想。早年这一带的别墅，取得市场成功的相当少。

　　目前，随着无锡市区的南扩及横跨五里湖的城市景观大堤的修建，五里湖畔别墅的开发可能会好转，这一带的房产尤其是土地会增值不少。

　　就全国总体而言，2004年，中国各大主要城市别墅供应量普遍增加，供应区域扩大。北京、上海、广州别墅市场供应量均保持增长。由于北京的整体规划及道路交通的建设，别墅供应主要区域由原来的顺义、昌平等区转向更远的郊区，如密云、房山等地区；上海别墅项目主要集中在青浦区；广州别墅供应区域不断向外扩散。

　　受到城区改造等利好因素的影响，各重点城市别墅需求旺盛，价格继续保持上涨态势，影响2004年别墅市场价格的主要因素仍为项目环境和产品的品质、提供的服务等。联排别墅依然在2004年的别墅市场中所占比例最大，但总体供应量在减少，取而代之的是以独栋或小独栋为其主要形态。 2005年别墅市场的供应全国各大城市没有大幅上涨，而是保持2004年的平稳态势，联排别墅已不是主流产品，独栋、小独栋等产品更受大家欢迎。这些产品也使得2005年别墅价格提高的重要因素。此外，建筑风格也不在是完全照搬欧美风格，而是把这些建筑形态做的更加符合中国人的生活理念与习惯，并且更多的关注智能化及人性化设施。