气候温和，适合裸奔？似乎已经有人在裸奔了。

　　当房价形势逐渐明朗时，当纹川地震再次深深刺痛国民对于房子本身就脆弱的神经时，当“伪红五月”的脚步声渐行渐远而诸多别墅项目依旧“房源充足”时，对于那些别墅开发商而言，渐暖的天气和明媚的阳光似乎并不能阻止一场更漫长冬寒的到来。于是乎，会员价、直降XX元、买房送豪华游等现象又一股脑地呈现在这个嘈杂的城市里。在集体裸泳般的血色残阳中，脆弱的别墅市场，又将上演多少出疯狂地逃跑和裸奔……

　　送车送房送蜜月，房子依然不好卖

　　买别墅送宝马、送公寓、送劳力士表……如今，买房子也和买衣服、买鞋子一样讲究“买一送一”，只有想不到的，没有送不出的。

　　在苏州别墅市场上，也有不少开发商商都不约而同地推出了“买房子送××”的促销活动。位于环太湖大道上的中信太湖城近日高调推出了旗下的别墅项目知湖轩。伴随着大量宣传和养眼海报的醒目的“买别墅，送游艇或公寓”的字眼；无独有偶，园区的一些别墅项目也在5月纷纷推出了他们的“会员价”、“VIP价”等活动。当然，对购房者来说最实惠的还是赠送房子面积，这一点别墅开发商们也早已想到。当赠送地下面积已经习以为常之后，一些别墅项目又开始流行起赠送屋顶花园和阳光房。

　　而买房子送旅游项目是最普遍的楼市促销手段。在今年的几场房展会上，总是少不了几个黄头发、蓝眼睛的欧洲售楼小姐引人注目。近日，位于青剑湖的别墅项目君地•上郡就打出了“送英国豪华游”的促销手段，现场售楼人员表示，送给购房者英国游正好符合楼盘的风格。不过“买一送一”也有条件，购房者必须在近期签下购房协议才能享受英国游。

　　对于这些“买一送一”，看房者还是显得比较理性的。记者在某售楼处偶遇一位刚刚咨询完的购房者王女士，“别墅毕竟不同于一般房子，我们在买房时还是要综合考虑房子的地段、交通、房型、价格等一系列指标，特别是眼下的市场行情。”她表示，“买房的钱都够我去几十次欧洲了，关键还是房子适不适合我。”

　　“一房一价”和“价格面议”

　　能“送”的都“送”完了，开发商们还有什么妙招呢？降价毕竟不风光，特别眼下，降价和打折成为了房地产市场最敏感的词语。早有别墅开发商站出来说：动什么也不能动价格！那价格真的就不动了吗？当然不是。在记者的电话暗访中发现，大部分别墅楼盘都会反复声称自己没有降价，但是当感觉到记者有购房诚意的时候，售楼小姐们就会含糊的告诉你：“我们的房子是一房一价。如果真有诚意，价格可以当面协商。”看来“降价”依然是很多房产销售方不愿承认的“雷区”，由于消费者普遍存在买涨不买跌的心理，使得开发商一般不会轻易提降价二字。但“价格面议”却是可以的，首先，“面议”出来的价格肯定不计算在楼盘销售均价内；其次，也体现出了开发商服务客户、反馈客户的诚意。

　　在园区湖东某别墅案场，记者就发现了这样价格“松动”的现象，该楼盘同样实行一房一价，价格在250万—450万/套不等，但在记者的简单询问下，售楼小姐就给出了优惠5——10万的暗示，要知道这还是在没有实地看房的情况下。

　　不是会员的“会员价”

　　当然，也不是所有别墅楼盘都喜欢把优惠藏着掖着的，也有一些开发商更愿意把折扣明明白白的让利给购房者，一来直接吸引眼球，而来也省心。9.8折、9.7折是最常见的优惠幅度，扣上一个冠冕堂皇的名字“会员价”，怎么看怎么吸引人，当然，大部分购房者自己也不知道是什么时候成为该楼盘会员的。当然，一般享受折扣都是有条件的，比如吴中区某项目就打出了1.5%的房价直降策略，但售楼小姐告诉记者，要享受这个“会员价”，前提必须在开盘之前预订，并且在3天内提供齐全的贷款资料以及保证10天内签约。另外。如果一次性付清房款，还可在此基础上再享受2%的折扣。

　　面对种种的优惠折扣及相应的门槛，市场人士分析道，一次性付清房款、短时间内签约历来都是保证快速销售的最好方式。一方面，今年以来，市场确实存在问题，大部分别墅项目都存在滞销问题，资金链很紧张，需要通过这些门槛的设定来快速回笼一些资金；另一方面，楼盘折扣的增加表明部分苏州的别墅价格确实出现了松动，前提是去年下半年价格实在冲得太高，导致了很多08年面市的别墅项目对市场预期过高，如今，在交易量迟迟上不去的情况下，通过打折促销等优惠手段调整房价也是不得不做的让步。

　　投资客叛逃，剩下多少刚性需求？

　　和任何商品一样，“促销”行为大行其道的时候，必然说明商品不好卖了，对于卖别墅道理当然是一样的。这似乎与去年行情过好有关。

　　本月，中原地产发布了一季度上海别墅市场的研究报告，报告指出2008年一季度，上海别墅市场成交总量为25.6万平方米，环比去年第四季度减少55.5%，同比去年第一季度减少40.7%。成交总量占全市第一季度总成交量的6.2%，环比减少3.5个百分点，同比减少3.1个百分点。成交总量环比、同比双双下滑，买方市场一片看淡景象，独栋和联排无一幸免，尤其是联排别墅市场，环比跌幅更是超过50%。

　　上海的情况是这样，苏州当然也差不多。市场的冷淡首先就表现在在投资客的叛逃。07年6月份以前，在宽松的金融环境下和高涨的投资热情下，别墅市场投资客以较低的首付购买，在短期转手，即可获取可观收益。同时，也正是由于投资盛行，别墅价格快速上涨，不少别墅楼盘在半年之类价格上涨甚至超过100%。别墅的关注点，逐渐从居住的舒适性向投资性转变。不过到了07年7月份以后，银行紧缩银根，提高首付额度等一系列措施，使得别墅投资客的投资成本加大，同时未来市场的不确定性，也使得投资风险增大，因此对于逐利的投资客来说，别墅投资的收益空间十分有限，于是他们逐渐退出别墅的投资舞台，别墅市场一下子回归到居住需求的时代。

　　供应量创下历年之最

　　一边是需求的叛逃，一边确是供应的继续放量。

　　据苏州搜房网不完全统计，2008上半年，苏州别墅总体供应在2100-2300套，建筑面积近60万方。预计下半年会有很多的别墅项目陆续上市，供应量会达到3000套左右。全年5000余套的别墅供应量，已经是历年来的最大规模。

　　从上半年的供应与成交数据分析，经济型别墅是今年的一个亮点，供应量约占25%。大量经济型别墅的入市显然意味着苏城别墅必须进入到大众消费的时代，然而事实情况却是，今年以来整个房地产市场持续暗淡、观望氛围浓厚，特别是5•12地震之后，大众对于房子和房地产市场的信心已经到了最低点。连普通住宅的购买需求都难以保证的时候，经济型别墅无疑将成为被遗忘的角落。特别是一些地理位置相对较偏远的别墅，其地段价值明显不如城市核心区域，价格又高于市区普通公寓，这类产品的自住性价值短期内来看是非常低的，以园区青剑湖、相城区阳澄湖、吴中区木胥等板块为例，无论是老盘新开还是推出全新楼盘，都在今年无一例外地遭遇了销售华铁卢。在这样的大环境下，降价、折扣、跑量实在是不得不有的姿态了。

　　中信•太湖城

　　304平米左右的联排独院别墅总价在300余万，首付仅30万；440平米左右的独栋别墅总价在600-700万上下。此外，若买独栋别墅的话，还送价值30万游艇或指定的公寓一套。

　　中海•御湖熙岸

　　二期别墅230-380平方米。自认筹之日起至开盘当日，每套
房源、每天可享受1000元优惠；认筹客户，开盘当日成功购房，总价款优惠1%；购房后，在规定时间内准时签约的客户房屋总价款优惠2万元；老业主介绍新业主成功购房，老业主赠送5000元购物券，新业主总房款优惠2万元。

　　一房一价的基础上，购房者只要在近期签下购房协议，再赠送双人“英国豪华游”。

　　庭院

　　开盘一个月内签约，给予150元/平方米优惠；开盘一周内签约，可给予300元/平方米优惠。

　　香溪琴谷

　　首付25万元起，现在预约可享受9.7折的优惠，如果在开盘当天直接签约，在此基础上再享受2个点的优惠，也就是相当于总共9.5折的优惠。

　　建邦•唯园

　　5月推出6栋房源，面积为230-250平米，预约最高可享受9.1折的大幅优惠。

　　智园

　　开盘期间内成交的客户，享受总价9.9折再减5万的价格优惠；在规定时间内完成签约手续的客户，在此基础上还可享受150元/m2价格优惠,还可获赠千元的礼品一份。整个活动期间，客户最高可获优惠达20万左右。

　　东山景园

　　三期纯独栋别墅，现在预定享受9.8折优惠。