限外促生外外接力 外资频繁接力炒中国楼市

　　外资有进有退，楼市看多看空？虽然不少人对眼下外资在中国楼市的“进进出出”抱一丝忧虑态度，但在业内人士看来，中国楼市内的境外投资机构目前仍是在正常流动，当然，在中国楼市压力骤增的情况下，外资也将面临一道道坎。

限外促生“外外接力”　　主持人：近期有关中国楼市内外资动向的报道很多，有的是“进”，如黑石第一次出手中国房地产市场，收购上海的一座购物中心；有的是“退”，如摩根士丹利甩手其在上海投资的第一个酒店式公寓项目。您如何看待目前外资的或进或退？

陈立民：最近外资的确“进出”频繁，但一旦了解其中原由，我们认为还是属于正常的现象。拿黑石来华收购第一单来说，这家千亿美元规模的机构早不来晚不来，偏偏选在这“困难的一年”进来，葫芦里究竟卖什么药？黑石这次吃进的是上海长寿商业广场90%股权，6层楼的该项目建筑面积约4.1万平方米，据悉黑石总投资11亿元人民币，先进6.255亿元。而出售方为马来西亚林氏家族旗下香港上市公司卓越金融。要知道卓越金融2006年才收购这个项目，收购价格才5.85亿元，追加一些后续投资费用大概也就花了7亿到8亿。其实双方去年就开始洽谈，卓越金融开价13亿，讨价还价到11亿，很合理，也赚得很开心。

对于卓越金融的成本，黑石不可能不知道，却仍甘心被宰，是什么道理？说穿了四个字——限外政策。随着限外日益趋紧，外资机构难以直接购买中国物业产权，非要进来不可的话，那只有一条路，就是收购直接控股内地物业的境外公司，而这样的公司着实不多，价格也就物以稀为贵了。所以说，对中国楼市有战略意图的黑石头一笔买不到境内控股的物业，只好买境外控股的物业。加上卓越金融是上市公司，账目等清楚易查，所以这单生意才能这么快谈下来。同时，在控制越来越严格、选择面越来越小的情况下，这种外外“接力”正成为趋势。

目的仍是“以退为进”

主持人：那么，从目的来看，外资的“退”是准备撤离中国楼市吗？“进”又是继续赌人民币升值吗？

陈立民：黑石“进”而卓越金融“退”，但我们需要了解，卓越金融“退”是有其自身原因的。卓越金融所属的马来西亚林氏家族还拥有著名的云顶酒店、丽星邮轮等，近年来卓越金融一直在中国低调运作经济型酒店的收购，如通过产权交易一次性将中国邮政总公司旗下多家酒店纳入囊中，同时还在二线城市发展连锁酒店，去年其差不多拿下了80家酒店，这样的大动作可都是需要钱的。所以，既然出售上海物业可以轻松套现且获利丰厚，另有战略目标的卓越金融何乐而不为呢？

还有大摩计划将其在上海投资的第一个酒店式公寓项目锦麟天地以11亿元人民币出售的消息，3至5年原本就是海外基金的一个“周转期”，显然这个报价也代表着大摩已经赚够了，“换马”也很正常。而且大摩近来有从一线城市转向二线城市的发展策略，我相信，一旦一线城市的物业套现，大摩很快会把资金再投入二线城市。

当然，继续看好中国经济发展速度，预期人民币继续升值，而自己所属国家的经济发展又出现问题，这些都是外资机构留在中国楼市的原因。虽然限外政策给他们设置了很高的门槛，但仍不排除更多机构会进来。

需渡过“困难的一年”

主持人：对于外资机构来说，中国楼市还有哪些机会？您觉得会不会发生境外热钱抽离楼市的情况？

陈立民：都说2008年是个“坎”，也有说2010年的，无论如何，今年的确是“困难的一年”。房地产融资环境很差，银行收紧钱袋，资本市场又表现不佳，内地开发商都是一副“苦瓜脸”。但对此一些外资可能又会是“笑脸”，通过合资的方式在中国楼市进行投资，商业地产仍是重头。而一般的城市还是要靠外部资金“养大”的，拿上海来说，很多境外金融机构相继“扎根”，可能不同时期会寻找不同机会，但已经是“走不掉”了。

“我打算贷4亿盾(约合人民币16万元)去买套小公寓，但联系了三家银行都被拒绝。”住在胡志明市Go Vap区的Tran Bang Hai说，目前当地银行基本暂停了房地产贷款，一般个人很难从银行获取房贷。

政府连续加息，一年存款利率达到14%，贷款利率达到20%，同时又收缩信贷，在这样的紧缩政策下，胡志明市的房价最近

几月呈现迅速下滑的态势。据越南房产研究公司CBRV介绍，胡志明市等地房价较年初下降了30%。但即便这样，房价仍维持在一个相对高位。

“单靠薪水的话，我要连续干10个月才能够买第一区房子一平米。”正带着旅游团的谢导游在电话中苦笑着对记者说。

第一区在胡志明市属于高档地段，公寓售价平均在3500万越南盾/平方米(折合人民币约1.5万元)，这已经是下跌后的价格，而在地段稍差些的第五区，房屋售价也达2400多万越南盾一平米。谢导游介绍说，在2007年房产市场被炒到高峰的时候，房价翻了几倍。

今年34岁的谢导游虽然在旅游业已经打拼多年，但购买商品房对他来说，还是可望而不可即。统计显示，2007年越南人均年收入仅800美元，而在胡志明市，每月300万越南盾的收入已算是中等水平。有的大型企业高管的月收入能达到5000万越南盾，但即便这么高的收入，也要用将近5年的薪水才能换来一套100平米的房子。

胡志明市房屋中介vnhousing的经理Hunh说，普通外国人是不允许在越南购置房屋的，但是可以通过设立公司投资开发符合越南计划和投资部要求的房产项目。越南房价推升的动力就是缘于大量外资、本土企业购买土地开发和一些投机者的炒作。

据越南通讯社的报道，截至2007年底，有18家越南国有大型集团转向房地产领域投资，投资额为1.463万亿越南盾。而在2008年第一季度，胡志明市共有95个投资项目获签发执照，注册投资总额1.847万亿越南盾，其中，属于房地产与咨询服务项目的51个，其投资额达到了1.817万亿越南盾，占到了总投资额的98.4%。

CBRV的研究报告显示，在2007年，许多本地大型企业眼见房市红火，也纷纷设立地产公司进行房产投资或是开发。但据当地媒体报道，很多企业往往只是购买土地囤积，等地价上涨后再转手卖出获利。而房屋交易从2006年下半年开始升温，当年第三季度交易量比整个上半年增加了约25%。

2007年年中，越南出现了房屋抢购现象，胡志明市的Vista,Sky Garden等楼盘开盘售楼时，前来购买的人络绎不绝。“去年很多人对于房价有不现实的期望。”CBRV总经理Tonsend说，他们的转手挂牌价格之高难以想象，觉得赚钱轻而易举。

在越南，当地人多是购买土地自建房屋。走在胡志明市街头，可以看到在主要的老城区，基本都是三四层高的小楼，成片多层或高层公寓小区则大多处于稍偏远的城区，而且也多是近年才开发的。市区土地有限，供应量少也曾被视为推动房市的一个重要利好。

“但现在很多开发商已经不准备进一步的开发，他们现在对投入资金非常小心。”Tonsend说。

不过，胡志明市房地产协会对于越南房市持乐观态度，这家协会的秘书长Do Thi Loan说，认为越南房地产市场陷入冰点是错误的，相反，现在是外国投资者选择房产项目的好时机。“房市短期波动是因为有一些投机客停止了买卖交易，但他们并不代表市场真实需求。”这位秘书长用城市化来支持她的观点。她表示，韩国、日本、泰国等地的城市化率都超过70%，而越南仅仅只有20%-25%，城市化的趋势将继续，对房屋的需求只会上升，这还不算国家此前提议的将允许外国人和越侨在越南置业。

事实上，从记者实地走访来看，虽然越南住宅价格有大幅下降，但商业办公楼宇租金仍保持稳定，且同比有小幅上升。vnhousing的经理Hunh说，“现在第一区的顶级写字楼的租金为每月35美元/平方米，比去年同期上涨20%。”

而Tonsend对此看法不同，“事实上，我们在2007年底就已感觉到了投机者信心和家庭购房者信心都有一个巨大的下降，虽然谈不上恐慌，但很多人态度转为保守。”Tonsend说，“现在一些在售的楼盘价格较年初已出现了25%-30%的下跌，而在过去的几个月里，楼市交易非常之少。”

Tonsend介绍说，现在卖出的是那些急需资金还贷或是有其他投资方向的人。他表示，虽然禁止外国人买房的规定松动是件好事，但外国人并不会马上积极投资越南的房产市场，除非确实出现了很好的买入机会。在他看来，“老外”们现在对租房子显得更有兴趣。他预计，房市可能还将继续下跌，而且恐怕要一直等到利率稳定或是通胀压力基本消失后才能止跌。

而像谢导游这样的工薪阶层，对10%以上的贷款利率都感觉很吃力，因此即使房价跌了30%、40%，他说也不会考虑去投资。在外资企业上班的Nhung说，商品房价格还是太高了，她们更关心的是煤气和摩托车油的价格。

值得思考的是，任何缺乏真实需求的上涨都会回归基本面，正如一句经典的谚语所说，“每一个泡沫都有一根针在等着”。

按照上海房地产业原本的判断，5月会迎来房价的一轮上涨。不过，市场的实际表现却和业界期望背道而驰：成交不旺，和黄、大摩卖项目，整个市场一片迷惘。

对此，复旦大学房地产研究中心主任华伟表示：“地震对上海楼市没有长期的负面影响，市场信心会逐渐恢复，预计9、10月还会有一轮涨幅。

温和5月 且卖且涨

上海5月楼市的供需量都有不同幅度的上升，但平均成交价格下滑，这表明刚性需求是主要支撑，投资需求受到震灾影响而有所抑制。

据统计数据显示，5月，共有161批商品房源上市(剔除动迁配套房，下同)，共推出178.83万平方米新房源，环比上升38.1%，略高于去年同期的176.59万平方米。

虽然5月新房的供应量大幅增加，大多数楼盘也在提价，但楼市的需求却受震灾的影响。数据显示，5月商品房的总成交量只有143.31万平方米，供需比达到1.24∶1；其中商品住宅的成交量为104.28万平方米，供需比更是达到1.28∶1。

正是由于新房的大量供应，才使得上海楼市的成交量在4月下跌之后，5月有所回升，且是在震灾的心理影响下回升。数据显示，5月商品房和商品住宅的成交量环比分别上涨9%和6.4%，但与火热的去年5月不能相提并论，商品住宅的成交量只相当于去年5月的44.5%。

不过，除了三个楼盘因为此前涨幅过快而跌价之外，更多的楼盘还是在且卖且涨。5月推新房源的楼盘中有35批的价格出现了不同程度的上涨。

另外，市中心楼盘，瑞安集团旗下的翠湖天地三期(嘉苑)终于开盘，售楼处报价7万～10万元／平方米，直追汤臣一品。

华伟对记者说：“这些豪宅还在涨价的原因，一来市场供应少，需求旺盛；二来是豪宅的消费群体，购房不用贷款，对银根的紧缩不敏感。”

重建在灾区 “行情”在全国

华伟对记者分析，地震要灾后重建，灾后重建要5~8年，尽管是在灾区重建，但是，建材市场等都是全国性的。另外，为了灾区重建、加息、银根紧缩的政策会有所松动。受全国性金融政策预期影响，上海可能会放松房贷。中低收入人群购房主要靠房贷，所以，将会对楼市有利好。

华伟说：“现在成交量不旺是在观望，估计经过夏天稳中有升之后，9、10月，上海房价可能会有较大幅度上涨。”

日前，和黄将在上海的商务楼世纪商贸广场出售。摩根士丹利计划将其在上海投资的第一个项目“锦麟天地”酒店式公寓出售，报价11亿元。这是大摩进入上海五年来第一次出售项目。业界有观点认为，这些外资是看空未来的上海市场，准备出逃。对此，华伟认为：“如果外资卖了撤回那才是逃离市场，如果只是获利回吐，并准备继续投资，那不过是资产结构调整而已。现在说外资撤退为时过早。”

“金九银十”后可能爆发

佑威房地产研究中心主任薛建雄也认为，虽然，汶川大地震和南方洪水将会影响夏季的经济走势，而且夏季本来就是楼市的淡季，因此开发商再积极推盘也不太可能让楼市火起来。但是，1998年洪水和2003年非典后，经济都出现灾后重建带来的高增长，国际经验也告诉我们，大灾后的重建将使经济加速增长，因此“金九银十”后的楼市可能存在重新爆发的压力。

而知名经济学家徐滇庆说：“中国房价不会跌，尤其是上海这种大城市，因为目前中国贫富分化徐滇庆城市，因为目前中国贫富分化很严重，中国富人的购买力，就可以支撑大城市的房价。”

知名建筑公司中大建设集团，不久前正式宣布成立中大地产集团公司，就是为了专门做大房地产开发。中大集团董事长谈义良对记者说：“中国城市化进程远未结束，房价，尤其大城市房价根本不用担心。”

近三成地产公司收入呈负增长 外资房企继续领跑

近日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10 研究组”发布的2008 中国房地产上市公司研究报告显示，万科A、保利地产、金地集团这三家房地产公司综合实力位居前三位，但有28%的房地产上市公司收入呈负增长。

28%的公司出现负增长

在综合实力排名中，招商地产与金融街并列第四，北辰实业、首开股份、泛海建设、陆家嘴、中华企业分列六至十位。

2007 年，房地产上市公司的营业收入总体保持了持续、稳定的增长势头。报告显示，房地产上市公司总资产规模近三年来持续上涨，截至2007 年底，内地在港上市公司总资产均值达236.37 亿元，是2005年同期的近3 倍。在其他境外上市房地产企业总体规模较小，远低于同期沪深上市房地产公司和大陆在港上市公司的平均水平。

据研究组介绍，沪深房地产上市公司中28%的公司出现负增长，状况堪忧，在港上市企业收入规模和增速均高于同期沪深房地产公司。

在港上市企业利润较高

据了解，沪深房地产上市公司利润总额均值同比增长101%达到3.65 亿元。在港上市企业利润总额总体高于沪深上市企业，排名前5位的企业碧桂园、中海地产、富力、合生创展和雅居乐地产利润总额均在40 亿元以上。

在其他境外市场上市的企业中，中国新城镇发展和阳光控股的利润总额出现较大负增长，导致该组企业利润总额增速下滑，但鑫苑、元邦地产仍保持了稳定快速地增长。

在港上市房地产公司规模性和盈利性优于在内地上市房地产企业吗？报告指出，近百家沪深房地产上市公司中，超过60%的公司2007年EVA(经济增加值)为负，而在港上市的房地产公司中，EVA为负的企业数量不足20%。

外资房企继续领跑

专家组透露，随着中国房地产市场的繁荣，外资房地产公司在华投资不断增长，已发展成中国房地产市场一支不可忽视的力量。外资前十位中，8 家为香港上市公司，2家为新加坡上市公司。

研究组分析，这些公司的特点是全部来自东南亚以华人为主的国家或地区，由于这些国家较为熟悉和理解华人的文化生活和住房习惯以及商业运作模式，因此他们比来自欧美、澳洲等国家的竞争对手在中国大陆房地产市场更具优势，将继续保持其领跑地位。

外资借楼市低迷“打劫”　期望回报率高达30%

“现在我们终于等到可以和中国开发商平等对话的机会了。”上周在世界不动产俱乐部“2008中国年会”上，来自国外的开发商表示。据了解，随着去年楼市低迷以来，不少国外房地产公司就把目光投向了中国，据了解，这次大会吸引了近180家外国房地产公司参加。尽管目前中国楼市处于整体低迷期，但是到会的外资普遍认为，这恰恰是进入中国楼市的最好机会，可谓是“趁火打劫”。一位美国地产商表示，在中国投资房地产，他们期望赚取20%-30%的利润，但是表示利润高于30%的项目一般不会去做，主要是由于这样的项目风险过高，而且中国的政策风险过大。

无疑，随着今年金融政策的缩紧，房屋交易量的急剧下降，国内开发商的资金又频频告急，给外资进入中国房地产业提供了绝佳的机会。记者了解到，外资进入中国房地产业始于1994年，主要是由于当时国内房地产公司呆坏账较多，给外资提供了绝佳的机会，而目前的地产和金融形势和当初相同，在经历去年沉寂期的外资将会继续兴风作浪。

楼市拐点从“量跌”到“价跌”

一线城市房价出现整体下滑

去年底，万科王石首次提出了楼市“拐点”王石点”论，在当时遭到了潘石屹、任志强等一批业内大佬的反对，认为其是借机打击对手，吞并中小地产商，然而随着时间的推移和楼市阴云的不断加剧，曾经主唱房价继续上涨的潘石屹一改先前论调，甚至提出了“百日巨变”，从其立场的转变不难看出，国内楼市正在发生深层次的变化。

进入今年以来，中国楼市进入“量跌价涨”的怪圈，交易量大幅度下滑而房价却依潘石屹任志强(小幅上涨趋势，可谓是楼市大风暴来临前的垂死挣扎。在经过了5个月挣扎后，楼市拐点终于进入了实质化阶段，一直是涨声不断的房地产市场，终于传来降价的消息。根据有关调查显示，京、沪、穗等地房价出现多年上涨后的首次下跌。于是，业内人士纷纷认为，中国楼市在经历了交易量大幅度下滑后，终于迎来降价的“拐点”。

有关统计数据表明，上海商品房价格在连续6年持续上涨后首次出现下跌；北京商品房新开盘价出现6个月以来的首次下降；广州、深圳等地也出现了多年来房价连续上涨后的首次下跌。此外，很多地区部分楼盘还打出促销牌，如送车库、送物业管理费和额外折扣等措施，例如北京打折项目促销的楼盘已经接近了200个。

从今年2月份开始，北京住宅销售均价依次为13036元/平方米、13090元/平方米、13488元/平方米及13222元/平方米。通过直观的数据分析，4个月来房价变化并不明显，上涨的幅度非常小，5月份首次出现今年以来均价下降的局面，环比4月均价下降266元/平方米，降幅达2%。

对此，有关房地产投资人士认为，目前出现楼市“拐点”的因素已经具备。一方面，近几年，调控房地产的新政策不断出台，虽然一直没有出现明显的效果，但这些政策并没有取消，反而在不断地细化、调整和落实；另一方面，地价、房价不断飙升，本身也是影响市场成交的主要原因。因为当房价上升到大多数工薪消费者购买不起、少数投资性买家也无利可图时，就会出现物极必反的现象。在过旺的投资需求被抑制后，在增加住房有效供应的情况下，我国房地产市场将迎来降价“拐点”。

随着房价的松动，有关专家指出，目前中国的基尼系数是0.48，根据其他国家的经验判断，中国未来的房价将下降40%，对此焦点，地产网做的一项网上调查表明，82%的网友同意这一说法。

从写字楼整购到投资住宅

外资投资地产发生质变

楼市的低迷，特别是从“量跌”到“价跌”的实质性变化，让苦等投资机会的外资兴奋不已，给他们提供了所谓的平等对话的机会。其实一直以来外资在国内的房地产投资一直停留在对长期持有的商业地产项目上，特别是写字楼、公寓等上，而对于回报率最高的普通住宅市场一直无从下手。一位来自美国的地产商表示，目前他们正在考察一些普通住宅项目，期望用直接参股的形式介入，已经有一些去年高价拿地的开发商，由于资金缺乏而陷入了开发困难中，这正是他们等待的机会。

其实，外资对国内房地产行业一直觊觎，但是国家近两年来一直出台限制性政策，一定程度上阻止了外资的投资机会。从2006年国家出台“限外令”，去年又出台了新外资投资目录以来，对外资在国内房地产投资的势头有所遏制。但种种迹象却显示，今年开始，经过一段时间蛰伏的外资又开始有所行动。日前新西环T1写字楼的被整购引起了业界的关注，参加这次世界不动产俱乐部中国年会的戴德梁行投资部华北区主管叶建成在采访中表示，一直以来外资对国内的写字楼市场都很关注，但由于近两年来“限外”政策不断出台，确实给外资收购项目带来一定的阻力。因此，目前外资会采取迂回战术，先在中国境内设立项目公司，然后寻找同样具有外资成分的项目，通过股权转让的形式完成收购。

叶建成表示，虽然去年北京的写字楼缺乏外资的支持，但由于国内的大型国有企业，如银行、保险公司表现出强劲的收购势头，使得去年北京市整栋物业成交面积约为160万平方米，比2006年增长约30%。而其中写字楼整栋成交面积占总量的60%，约为100万平方米，比2006年增长了10%。在成交额上，整栋物业成交总额约270亿元，比2006年增长约20%；其中将近70%是写字楼，约180亿元，比2006年增长20%。

由此可以看出，写字楼物业依然是外资重视和青睐的物业类型，写字楼的成交总额和成交面积一直保持了稳定增长的态势。对于市场上认为目前北京写字楼供应量过多，影响投资者收益的说法，叶建成认为，应该从更长远的发展来看待写字楼投资。他预计2009年和2010年，北京甲级写字楼供应将仅为100万平方米，尤其是2010年，预计新增供应将不到30万平方米。而2010年以后，核心商圈，如CBD、金融街、燕莎等新供应更是越来越有限。所以，从长远来讲，北京写字楼是非常具有投资潜力的。

而让业内人士对北京写字楼投资充满信心的原因还有，目前持续攀升的写字楼租金和售价。不少业内人士认为，虽然北京写字楼的租金涨幅不如上海明显，售价也不如上海高，但北京写字楼平均租金属于平稳增长，不像上海是几起几落、涨跌交替。因此，与投资市场比较成熟的上海相比，北京写字楼投资潜力有着更大的挖掘空间。

因此，不少国内人士认为，在相当长的一段时间内，外资还不会轻易地进入普通住宅的开发中去，可能只会提供资金，期望坐地分成。