重建规划：土地使用权如何补偿？

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重建规划：土地使用权如何补偿？

发布日期：2008-6-23　　信息来源：韶关家园房产频道

　　如果一切顺利，7月份，成都市政府将组织专家对都江堰灾后重建规划进行论证。这个规划是面向全球征集的，它涵盖了1600平方公里土地，涉及110多万人口。

   　“除了都江堰新区和大部分城镇新建用地外，老城区的房屋安置土地征集也是规模浩大的工程，对政府是一个严峻的考验。”都江堰重建规划方案设计的参与者之一、原香港规划师学会会长叶祖达告诉记者。然而，重建规划中复杂的地权争议，却不是哪一个专家手中的笔能说得清的。

   　1600平方公里规划

   　靠近都江堰景区的旧城部分，是“5·12”汶川大地震前都江堰市最核心的区域，也是地震中受灾最严重的区域。“根据评估，都江堰的老城区50%以上的房屋成为危房，不宜居住。”都江堰市规划局局长屈军告诉记者，规划组计划保留老城区的旅游功能，并在周边重新选址，建造占地150万平方米的生活区。

   　由于都江堰的历史完整性，不可能像北川那样举县搬迁，只能在原有基础上保持和扩建。“如果是一张白纸，那涉及的房屋物权安置处理和土地所有权处理都会很简单。”都江堰市抗震救灾指挥部一位负责人告诉记者，但问题的关键在于，旧城危房的处置，土地的整理，以及新建城镇所需的土地，涉及的权益都很复杂。

   　按屈军的说法，都江堰市灾后重建规划的地理范围，涵盖整个都江堰市域，重点为都江堰市城区、聚源镇和青山镇，共约1600平方公里，涉及居住人口110多万。

  　这其中包括10多万城市居民原有的房屋土地安置，以及大量的农村宅基地变迁，这种情况让规划专家和政府部门感到相当棘手。

   　都江堰也是成都城乡统筹试验区的重要板块，推行三个“集中”以来，这么大量的规划工作对于很多专家来说也是从未经历的。

   　数万亩土地地权

  　西南石油大学法学院教授陈自强近期一直在关注《物权法》与灾后重建规划的地权保护问题。他指出，《物权法》第148条规定：“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金”。

  　受灾群众的房屋被毁，但房屋的土地使用权仍然存在，“我们现行的处理意见显然还不能细微到根据地权的不同价值给予不同的补偿。”陈自强认为，出于误解，受灾群众很容易认为是地方政府在灾后重建中，先低价搬拆，再出让给开发商，从中获利。

   　房屋的价值是由建设用地使用权和房屋建筑所有权组成，其中土地价值占了大头。陈自强告诉记者：“即便是进行房屋抵押，土地也需同时抵押。因此房屋建筑物的坍塌并不能代表土地使用权的灭失。在理论上70年之内，土地的使用权仍归原有业主。”如果当地政府调整规划，收回土地，按照《物权法》的规定应给原土地使用权人补偿并退回土地出让金。

   　但无论四川的律师们怎么翻找现行法规，仍然无法查证，土地使用权和房屋建筑所有权在房屋价值中所占的比重，更无法从市场的角度来区分，不同房屋所包含的土地价值的差异和应得的补偿差异。

   　分得清的和分不清的

   　土地使用权归原业主所有，政府、法律界、群众都容易达成共识。但是，对于地震后不能履行的土地使用权该如何处理，现在仍然是说不清的。

   　物权法专家崔建远认为，既然在法定的土地使用权期满之前，所有人依然拥有土地使用权，那么业主如果统一想在原有土地上盖房，经过业主委员会决定、政府各个部门批准以后，就可以在原地建设。“这是灾后重建规划最不想看到的局面，这就需要有明确的法律来界定。”

  　对于失去了房子，又不想在原地盖房的所有权人，可以根据《物权法》148条的规定，要求根据土地使用批准年限剩余的时间退回土地出让金。“但是土地出让金的退让，要区分被毁房屋的性质，如果是自住房屋，政府应当进行合理的安置，但如果是投资性住房，个人承担的比重将更高一些。”陈自强认为。

  　对于农村集体土地基础之上的农民宅基地，法律界有一致的看法。农民进入集中安置小区后，由区(市)县政府统一登记颁发农村住房产权证和集体土地使用证。“在享受建房救助或货币救助后，村民原有住房予以拆除复耕。宅基地复耕后交原农村集体处置，损毁住房残值由原住房所有权人自行处置。原住房产权和宅基地使用权予以注销。”

   　由于我国现阶段土地权属复杂，有国有和集体用地，有开发商经“招拍挂”取得的开发用地，也有受法律保护的个人购置商品房后取得的土地使用权，“因此灾后重建所涉及的土地争议不是一个人、一个县市的问题，很可能会推动新一轮的土地改革或者法制改革进程。”陈自强说，法律条款和现实状况的争议就在于此。

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