去年火热的二手房市场今年彻底进入“寒冬”。

来自链家地产的统计显示，今年上半年，北京二手房交易量创下六年以来的新低，二手房价格则一直徘徊在去年年底的水平基本未动。曾经焦虑的购房者大多数选择将观望进行到底。

记者昨天在位于东直门附近的某房产中介网点发现，去年熙熙攘攘的大厅异常冷清，正在午休的工作人员睡眼蒙 地向记者表示，“橱窗的房源信息都是春节时贴的，不是最新的信息。”

而链家地产最新的统计数据显示，今年前五个月，北京二手房成交量达到32921套，比去年同期上涨2.9%，预计整个上半年成交量可达40099套，相比去年同期的39573套上涨幅度仅为1.3%，为六年来同期成交量涨幅新低。

记者了解到，2003年以来，北京二手房市场连续几年呈现稳步上涨态势，最高峰值出现在2004年上半年，当时北京二手房交易量涨幅达到101%。

除了交易量跌入谷底外，北京二手房价格也在上半年进入滞涨期。链家地产的统计显示，预计今年上半年二手房平均成交价格为每平方米9589元，相比去年年底每平方米9407元的价格仅上涨1.9%。

链家市场研发中心相关负责人表示，在整体房地产市场需求观望、成交量大幅下降的情况下，二手房市场自然难以为继，很难再现往年大幅上涨的盛况。

对于最近一年来二手房市场“过山车”式的变化，有从业者感慨万千，“今年寻找二手房的买家明显增多，许多卖家也开始让步，不过成交量却下降了两成，本来要卖的房子有的已经改成出租了。”

耐不住寂寞的中介业务员纷纷走上街头招揽生意，甚至有的开始在中介费上做文章。一家房产中介的业务员表示，“现在买房可以享受八折中介优惠，房源多，价格还可商量，目前是买房的好时机。”

而近年来焦虑的购房者现在却表现出了少有的平和心态，一位看房的女士向记者表示，“现在价格还是有些高，大家都说奥运会后房价要降，是否买房还得看看再说。”

二手房交易酝酿重大变化，资金监管将引导二手房交易模式与新房交易模式接轨。昨天，业内有关人士向记者透露，从本周一开始，在上海开展业务的9家银行和9家中介公司将进入“二手房交易资金监管”的新一轮试点，新一轮试点将资金监管从“贷款环节的监管”扩展到“全资金的监管”。

更为重要的是，参与资金监管的银行已经达成共识，在系统内交易的二手房不需要还清贷款就可以过户，从而扫清二手房交易资金监管全面推出道路上最重要的一个障碍。

二手房资金监管初露形态

“如果所有银行都参与到二手房资金监管系统中，那我们所有的二手房交易都可以在系统内办理。”沪上房产行业有关人士向记者透露，上周五，在上海房屋土地资源管理局、房产交易中心的召集下，上海9家银行和9家中介开了会。本周一开始，各方可以进入新系统操作二手房交易全资金监管，从而二手房资金监管从贷款部分扩展到交易的全过程。从目前情况看，参与新一轮试点的中介企业包括21世纪不动产、汉宇地产、信义房产、满堂红置业、志远地产、浦东房地产市场，衡联(上海)投资咨询有限公司等9家中介企业，而银行方面则有中国银行、工商银行、建设银行、上海银行、交通银行、农村商业银行、民生银行、光大银行、中信银行等9家商业银行参与试行。

在初露形态的二手房交易资金监管系统中，上海房地产交易中心负责二手房过户；上海房屋土地资源管理局和上海房地产交易中心成立的上海市房地产交易资金管理有限公司将协调银行、中介与二手房买卖双方间的关系；银行将负责资金安全、款项划拨；中介将负责撮合成交、办理手续等业务。原来由中介公司全面负责的协调业务、资金监管业务、撮合成交将分散到上海市房地产交易资金管理有限公司、银行、中介等专业机构三方面协作完成。

信义房产有关人士透露，由于资金监管系统还没有覆盖到所有的银行，因此在这些银行中按揭贷款的二手房在交易过程中就不能通过系统办理。目前在试点情况下，二手房买卖双方还可以选择是否需要资金监管，因此处于试点状态下的“二手房资金监管系统”还在进一步推广中。

抵押的二手房也可获银行贷款

“交易资金监管”带给二手房市场的变化几乎是革命性的，今后房产中介将与巨额的二手房交易资金绝缘。据银行业内人士透露，今后进行二手房交易，需要买卖双方共同到银行，填取一种专用的带有“条形码”的开户表单，由卖方在银行开户后，买方即可将资金存入，但资金并不会在卖方账户停留，而会直接转至上海市房地产交易资金管理有限公司在银行开设的专用账户中监管，直到房地产交易中心确认房屋过户等手续全部完成后，资金才会解冻转入卖方账户。

值得注意的是，在交易过程中，二手房卖方不再需要筹措资金还清贷款，以满足房产过户的条件。据透露，在监管系统内，二手房买方银行可以对仍然处于抵押状态下的二手房进行抵押并且放出房款进入监管账户，由中介公司和银行共同合作首先用房款还清卖方的银行贷款，并在完成过户手续后通知买方取款。由于新房一般在开发商未还清银行贷款的情况下，就可以办理房产抵押和贷款，因此，在新的模式下，二手房交易方式与新房交易方式是一致的。“二手房交易资金监管”的推出有可能导致二手房交易成本上升，信义房产有关人士透露，“二手房交易资金监管”将增加中介公司的服务内容，中介公司的人力、物力成本都会增加，因此相关部门规定，中介企业可以向客户收取一定费用。

什么是一二手房 价格“倒挂”？

房产中介机构我爱我家表示：一般而言，同地段的新建商品房的售价总要高于二手房的售价，但在新房销售遇冷时，部分开发商由于迫于卖房套现，使一手楼盘售价低于同地带二手楼盘的售价，这样楼市就出北京是否出现 价格“倒挂”现象？

我爱我家表示，在北京这种情况并不多，因为从北京城八区目前的楼市来看，地段仍旧是决定房价的重要指标。在北京目前只有少数区域的楼盘可能会出现一二手楼盘“倒挂”的现象。

据我爱我家百子湾区域的置业顾问表示，以东三环到东四环的之间的几处楼盘为例，美景东方三期，也就是现在的优品国际公寓，开盘时的价格在1.8万元/平方米，由于受市场因素的影响，目前的价格已经降到了1.7万元/平方米左右。禧福汇，也从2万元/平方米降到1.8万元/平方米。在部分一手楼盘下降的情况下，同地带的二手楼盘的价格却只升不降，据了解，目前山水文园的二手市场买卖均价已经达到2.3万元/平方米。

价格“倒挂”现象 出现的原因

针对同一地带二手房比一手房价格还贵的原因，我爱我家百子湾区域的置业顾问表示，摒除地段因素外，这和楼盘的自身品质有很大关系。山水文园，由于在北京有良好的信誉，从居住品质来看，高达65%的绿化率以及楼间距70米的低层板楼住宅，一直受到购房人的欢迎。

我爱我家表示，出现上述一二手房“倒挂”现象毕竟只是少数，但产生这种现象的原因概括出来主要分为以下3个方面：

首先，部分开发商需要迅速回笼资金，所以出现部分一手楼盘打折降价的现象。其次，二手房小业主大都没有严重的资金压力，虽然也出现了议价松动，但幅度有限，因此二手房成交价相对稳定。第三，从市场情况来看，目前很多一手楼盘是期房，不能立即入住，在这种局势下，购买人群还要面临很多不确定因素，如果通过正常程序购买二手房，既可以预防风险，又可以即买即住。再加上二手房的周边配套设施已经十分完善，在这种情况下，同等地带很可能会出现一二房“倒挂”的现象。

对购房人的建议

从目前北京楼市的整体情况来看，尽管一些一手楼盘“拼力”打折，但大家一定要关注这些打折楼盘的地理位置以及楼盘的品质，因为从真实情况来看，打折也只是出现在部分户型、朝向等不太好的位置，所以各位置业人士一定要擦亮眼睛仔细权衡。此外，从目前北京二手楼盘的价格来看，价格已经趋于稳定，所以有购房需求的人要适时的抓住机遇，为投资和置业节约成本。

读者梁先生昨天(6月23日)致电晨报称，他在卢湾区通过中介公司打算以220万元的价格卖一套房，可在房产交易中心的税务窗口办理手续时，对方却说价格太低，要求其到专业的估价公司重新对该房产进行估价，然后再来办正常的过户手续。记者了解到，在本市徐汇、黄浦、卢湾等区，已经有专业的房产估价公司进驻区房地产交易中心。而他们的职责就是“盯牢”二手房的成交价格，防止交易双方通过做低房价的方式来避税。

-估价师自备房价数据库

低于市价3%-5%就退回

昨天(6月23日)下午，黄浦区房地产交易中心的交易大厅内，“税务”和“财政”办理窗口后面，摆着“八达估价”的指示牌，估价师陈建明端坐在桌前，查看交易双方所提供的二手房买卖合同和产证，根据该套二手房的房型、朝向、供求情况等信息，迅速估计出这套房屋合理的市场交易价格，并比对买卖合同上所显示的交易价格，以此来判断交易双方是否有做低价格的嫌疑。

“在二手房交易中，普遍存在做低价格以减少缴税金额的现象，我们的工作就是让国家税收少受损失。”上海八达房地产估价公司负责人告诉记者，从去年下半年开始，该公司正式进入黄浦区房地产交易中心。在该估价公司进入交易中心之前，对二手房交易价格的核价工作一直由财税部门自行操作，但是在具体操作时容易引发矛盾。一些客户对于财税部门核准的价格提出异议，认为该部门没有估价资质，无法估出正确价格，而专业的估价公司就可以解决这一矛盾。

据该负责人介绍，为了准确估价，该公司自备有一套房屋价格数据库，并经常根据市场情况来更新这个数据库。在此基础上，估价师还将针对具体房屋的房型、朝向、地段、年份、景观、面积、供求情况等信息，来判断房屋交易的实际价格，必要时估价师还需要实地看房。“前不久一套二手房交易合同上的单价为2.3万元，但实际上，这一楼盘的房屋均价是3万元，我当场就判断这个交易价格失真。”陈建明说，如果合同上提供的价格和市场合理价格偏离3%-5%，他就会将二手房买卖合同退回去，要求交易双方提供真实价格。

据透露，截至目前，该公司估价师在实际评估中发现，二手房交易做低价格的情况非常普遍，几乎占到该公司评估数量的一半。

-估价师“守门”全市未铺开

“临界点”房产核价时最仔细

记者昨天采访本市多个区的房地产交易中心获悉，在徐汇、黄浦、卢湾、杨浦等几个区的房产交易中心，买卖双方办理过户手续前，都必须先过“估价”这一关。

美联物业交易管理客服部经理沈赟告诉记者，并不是所有相对低成交价的二手房都会被“枪毙”，而是要看是否在房价的合理范围内，如果明显偏低的话就要说“No”。不过，如果买卖双方觉得这个估价不合理的话，可以自请其他公司进行重新估价，如果最终证明成交价并没有明显偏低的话，就可以放行。

据了解，估价师进驻房地产交易中心的情况并没有在全市铺开，且各区执行的严格程度也各不相同，有的区针对住宅估价，有的区只针对办公楼估价。上海中原法律及交易按揭部高级经理杨晗靓透露，从目前来看，成交价格处在普通住宅与非普通住宅之间“临界点”的房产，例如内环与外环之间1万元/平方米左右的二手房，受关注特别大，核价时最仔细。

央行昨天发布的二季度全国城镇储户问卷调查显示，偏好股票或基金投资的居民占比在连跌两个季度后，第二季度再跌10.8个百分点降至16.8％，回到了2006年年中也即上一轮熊市末尾的水平。

不过，另外两份针对银行家和企业家的调查则显示，尽管居民对通货膨胀的忧虑不减，但对与资本市场密切相关的宏观经济和货币紧缩政策，银行家和企业家的预期均有所好转。

调查显示，当前认为投资股票或基金最合算的居民占比连续第三个季度下跌，跌幅由上季度的8.5个百分点扩大至10.8个百分点。此消彼长，认为“更多储蓄”最合算的居民占比则连升三个季度，从去年三季度的25.4％升至本季度的38.1％。

与之对应，主要金融资产为股票和基金的家庭占比同比下降9.7个百分点，主要金融资产为储蓄存款的家庭占比则同比上升了7.5个百分点。

上述变化的背景是，在过去的九个月中， 上证指数较去年高点累计下跌了53%，交易额缩水严重。事实上，居民投资意愿首次下降正是出现在A股掉头向下的去年四季度。当季，偏好股票的居民占比结束长达四个季度的快速攀升，首次环比大幅回落8.5个百分点。

与股市类似，楼市的动荡也拖累了居民的购房意愿。在接受调查的七个大城市中，除北京外，居民购房意愿均环比下降，汶川地震灾区居民的购房意愿更是明显下降。同时，未来三个月打算购房的居民占比，本季虽微升0.5个百分点，但仍为可比的历史次低水平。

颇具意味的是，受汶川地震影响，人寿保险成为了惟一受到居民显著青睐的金融产品。偏好购买人寿保险的居民占比创下了同比增长2.3个百分点的单季最大涨幅。在灾情严重的四川省资阳市，这一比例更环比猛升10个百分点。

居民投资意愿的下降与其对经济形势的不乐观判断亦不无关联。

调查显示，二季度认为“物价过高，难以接受”的居民占比自去年以来首次环比下降，降幅为4.2个百分点,占比45%，但仍比上年同期提高15.5个百分点；但同时，50.5％的被调查者仍认为三季度物价将“上升”，占比为有调查数据以来的同期最高。

“居民的判断更多是受消费品价格上涨的影响，主观性较强。” 对上述现象，东方证券分析师张杨不以为然。在他看来，由于食品价格回落，下半年居民消费价格（CPI）指数下降已几无悬念。同时，基于对工业品出厂价格指数（PPI）上涨外溢影响不大的判断，张杨对下半年宏观经济的走势也表示乐观。

可资佐证的是，调查显示，虽然二季度企业支付能力连续三个季度回落，但其盈利指数已环比小幅回升0.7个百分点，达到了10.9%；此外，二季度市场指数上涨至23.2%，创下历史同期第二高位，企业固定资产投资指数则创下1994年以来同期最高。

调查结果同时暴露了当前经济形势中的隐忧。二季度，判断生产资料价格将上涨的企业家占比同比大增13.5个百分点，创下了44.5%的1997年以来最高值。其中，认为原材料购进价格与销售价格上涨的企业家占比均呈逐季攀升趋势。

日前，政府上调了国内成品油价格和电价。相隔不久，澳大利亚铁矿石生产商也大幅上调了向中国钢铁企业出售的铁矿石价格。受此影响，市场对PPI的担忧骤然升温，而这正是 国泰君安分析师周克瑜对经济前景的忧虑所在。与此同时，受央行行长周小川日前有关“或需出台更强硬的措施抑制通胀”表态的刺激，各方对加息的预期骤然升温。

不过，调查显示，货币当局的紧缩政策已经令银行和企业明显感到货币吃紧。其中，认为难以获得信贷的企业占比达到了27%的3年来最高水平，认为当前货币政策过紧或偏紧的银行家占比达到了66.1%的2004年以来最高值。

“觉得‘紧’是因为需求依然很大。”张杨的观点与调查结果颇为一致。调查显示，二季度贷款需求指数则继续保持高位，农业、制造业与非制造业贷款需求指数均创同期新高，惟独非制造业中的房地产业和建筑业贷款需求指数回落突出。

与此同时，银行家和企业家认为宏观经济“偏热”的占比均环比下降，银行家更认为总体利率水平适度，对下季度加息的预期出现弱化。

值得注意的是，央行的调查综述称，拖欠贷款客户的数目有增加的风险，这可能会给银行业带来伤害。