销售状况

　　别墅畅销，67%项目销售过半

　　今年上半年，尤其是震后近两月内，成都别墅市场整体交易并未受外界太大影响。从记者采访调查情况看，成都别墅市场80%以上项目都保持了较快销售速度，不少项目销售速度超过震前水平。这和中原地产统计数据基本一致：上半年开盘的别墅目前销售率过半的项目达67%，而销售率不足三成的项目低于5%。反映出成都别墅市场的强大消化能力。

　　据了解，震后开盘的龙泉中粮项目双拼别墅一批次已销售大半；麓山国际社区推出60套叠拼别墅被一抢而空；牧山丽景杨林称，尽管其再推房源已是尾盘，但仍保持较快销售速度；金河谷每天能保持2-3套的销售速度；成都雅居乐花园上周推出部分别墅房源受到追捧；蔚蓝卡地亚一期已基本售罄；半山卫城每天保持2-3套的快速销售……类似现象在近期别墅市场不胜枚举。

　　“地震之后释放了不少存量需求，不少具有较强购买力的中产阶层关注别墅市场，是近期别墅销售较好的原因，而这部分购房者更多在关注总价较小的中小户型别墅。”金河谷肖彬的观点得到不少同行的印证。而从正合地产的统计数据也可以看出，华阳、牧马山、温江、龙泉等几大传统区域独栋别墅畅销户型面积普遍集中在200-300平方米的小独栋别墅，而近期畅销的联排和双拼别墅面积集中在150-200平方米的经济型别墅。

　　从区域上看前两年别墅最畅销的区域华阳（销售率91%）、牧马山（销售率84%）在近期仍然保持了较快销售速度。中原地产提供的半年统计数据显示，双流和牧马山半年累计销售面积分别为24.81万平方米和13.9万平方米，远远高于其他区域。

　　供需变化

　　在售150~200m2别墅不足500套

　　房地产宏观市场的变化，并没有过多影响别墅市场的销售状况。相反，在地震之后，不少购房者坚定了购买别墅的决心，一定程度上增加了别墅市场的需求。麓山国际蒋莉说：“成都别墅市场令人惊讶，成都人对生活品质追求的比例显然高于其他城市，加上别墅本身具备较强的投资性，所以市场呈现出较旺盛的需求，尤其在地震之后，不少目的性不强的客户纷纷关注别墅市场。大大增加了有效需求。”具有多个别墅代理经验的本土机构盛世中原经过调查后认为，当前需求增加体现在两大方面，一是来自灾区等二级城市的购房者占到各项目来访总量的10－20％，其次是一部分“电梯恐惧症”客户加大了各项目的来访量。

　　另一方面，成都别墅市场的供应源头仍在收紧，别墅未来市场供应将日渐减少的预期更加明了。正合统计数据显示，除了受到地震冲击较大的青城山-都江堰别墅带外，温江、华阳、牧马山三大传统别墅带当前别墅供应仅3884套，独栋仅654栋，而目前市场销售较旺盛的150~200平方米经济型别墅供应量小于 500套。呈现出产品型供需失衡状态。“从目前市场上产品供应和需求看，200~300万元的别墅肯定是供不应求。”半山卫城相关负责人张冬说。

　　随着城市化进程加快以及供地限制，城市别墅供应量相当有限，目前主城区在售别墅项目仅5个，总建筑体量19.6万平方米。三环以内的主城区除了浣花片区有少量叠拼别墅在售之外，极少有别墅项目推出，是供需失衡较明显的区域。

　　区域变化

　　资源型别墅价值凸显中小别墅受宠

　　城市化进程和土地稀缺性价值日渐凸显，正导致别墅逐渐向成都中远郊区域发展。据中原地产统计，目前郊区别墅占到总供应量的87%，主要分为六大别墅区域：温江别墅区、双流区别墅区、新都别墅区、牧马山别墅区、龙泉别墅区、都江堰-青城山别墅区。由于地震带来影响，主要供给区域可能在短期内出现变化。双流-牧马山板块占到供应总量的42%，成为别墅供应最多的区域，温江27%，其他区域所占比例在8%-12%。

　　业界人士和开发商普遍认为，由于城市资源不可复制，成都别墅以西、南面供给为主的状况，一定时间内不会发生太大变化，但随着大牌开发商进入周边郊县进行土地整理和大型项目开发，一些新的近郊别墅区将会出现。如蒲江因为花样年和保利地产的介入，上万亩土地将被纳入低密住宅范畴；龙湖、置信等开发商的介入促进新津花园镇的崛起，被看作牧马山别墅带的延伸和拓展……拥有资源被认为是未来别墅项目的主流趋势，“从龙湖在全国其他城市的经验看，未来别墅的主流应该是离开主城区一段距离同时能与城市保持快速连接，并且拥有丰富的自然资源。”龙湖地产成都公司相关负责人称。这一观点受到不少业界人士的认同。

　　正合地产认为，从面积区间看，单体别墅面积将趋小。近年来，主管部门一方面提倡开发大众化住宅产品，一方面严格土地审批。同时，新崛起的中高收入阶层已经不满足电梯公寓的居住环境，经济型别墅应运而生。这种判断和目前成都经济型别墅的户型面积主要在150-250平方米，位置集中在近郊，建筑形态多以联排、联体、叠拼别墅为主的市场状况相符。“具有品质感的中小别墅将成为未来别墅市场一种现象。”这种观点也受到了牧山丽景营销负责人杨林，半山卫城相关负责人张冬等诸多业内人士的认可。

　　价格现状

　　单价万元以上项目占44%

　　不少业界人士认为成都别墅价值存在被低估的现象，这种观点在中原地产上半年别墅调查报告中得到印证。中原的统计数据显示，占到成都别墅市场在售面积87%的郊区别墅价格整体偏低，单价万元以下的别墅达 56%。其中单价5000-7000元的占23%，单价7000-10000元占30%。不过，10000元以上的项目也占到了总比例的44％， 10000元以上的价格比例迅速提升并逐渐形成市场，说明成都别墅市场价格正在调整过程中。

　　就整体均价来说成都市主城区的价格应作为整个成都别墅市场的一个标杆，这是由于主城区土地的稀缺性和无法持续供应而造成的。目前成都市区别墅价格最高的青羊区均价为18017元/平方米，排名第二的金牛区别墅均价为12380元/平方米。郊区在售别墅中仅牧马山、双流两区域均价超过万元，分别为13500元平方米和12600元每平方米。温江别墅均价接近万元，龙泉、新都均价分别为7150元/平方米和7290元/平方米。不少近郊区别墅均价与主城区域普通商品房价格几乎没有差距。

　　杨林认为，随着大件路的开通，牧马山的价值将进一步体现，“估计两年内单价将突破两万。”“不可否认的是，目前成都别墅价格与普通商品房价差没有拉开，说明别墅市场价值增长空间较大。”蔚蓝卡地亚相关负责人肖肖说……类似观点在开发商中此起彼伏，他们的声音在一定程度上反映了别墅市场价格方面的真实状况。

　　开发商

　　品牌企业介入，优化市场竞争

　　细数成都目前的别墅市场，置信、蓝光、珠江、和黄、江安春、新联线、中兴、美丽家园等开发商活跃于温江；雅居乐、万华、三利、中铁二局、世纪城、三佳、心怡、阳明等专注于华阳；置信、忆兴、宁夏广居民生、力迅、珠江、龙湖等盘踞青城山；置信、龙湖、交大、中鹏、中航阳光、森宇等齐聚牧马山……一个不争的事实是，成都别墅市场呈现出竞争多元化的局面。张冬认为，“品牌开发商的介入，首先说明这些企业对市场充满信心，其次这些企业的进入可能会总体提高别墅开发市场景观等方面的产品要求。”

　　与成都别墅市场早期主要是本土企业之间的竞争相比，这些品牌开发商不仅在资金实力上有一定优势，并且还有较丰富的开发经验。“品牌企业的经验和实力，肯定会为成都别墅市场带来更好的产品和创新意识，会让成都别墅市场更具有活力”龙湖地产营销负责人如是说。不过，在不少别墅开发商看来，占据资源才是别墅产品的重要影响因素。无论如何，别墅开发市场多元化的结果，将是整个市场水平提升。