2008年已经过去了近7个月，北京楼市仍在十字路口徘徊。

　　在经历了去年几近疯狂的涨价之后，开发商们很难对未来走向进行明晰的预测。但无论从哪方面来分析，北京楼市仍处于低迷状态。这种状态将持续到什么时间，乐观的开发商认为是今年年底，悲观的开发商则认为至少还有一年。

　　之前，各路地产大腕频繁抛出楼市救市观点，借以通过言论来影响政府在地产调控方面的政策。而有关部门已高调表示，下半年银行信贷政策仍然紧缩。

　　“松绑救市”不可能实现，只能自己救自己了。

　　【市场现状】

　　交易量明降均价暗着降

　　如何制定今年下半年的销售计划，成为肖志刚最近极为苦恼的一件事。肖志刚为永同昌集团营销总监，有近10年的房地产开发销售经验，负责集团公司全国地产项目的销售工作。按照惯例，每年5月，肖志刚需制定下半年的销售计划，而今年这个计划让肖志刚左右为难。

　　上半年交易量同比去年降38%

　　“今年北京楼市经历了近10年来从未有过的惨淡，交易量出现萎缩，交易价格也停滞不前，甚至部分项目开始打折销售。”北京易居房地产研究所副所长牟增彬分析指出，从2000年开始，北京楼市的交易量呈逐年递增的局面，交易价格也是逐年递增，而今年这两个体现楼市活跃程度的指标都显现疲软。有着近10年房地产开发经验的开发商，看不清今年的形势也就不足为奇了。”

　　来自亚豪地产的统计数据证明了牟增彬的观点。该公司研究数据显示，今年上半年北京住宅期房及现房网上签约总量为40600套，而去年上半年住宅期房及现房网上签约总量为65004套，同比下降了24404套，降幅达到38%。2006年上半年的交易量更高，达到87778套，今年比2006年下降了54%。

　　多数楼盘采取促销手段降价

　　一直处在市场销售前沿的中原地产华北区域总经理李文杰，也明显感觉到今年交易量的急剧下降。“除了销售量下降之外，部分项目售价也开始下降。”李文杰告诉记者，今年上半年北京楼市单盘交易价格基本没有上涨的，多数老项目新售楼栋都采用促销政策，促销、特价、赠送的幅度及折算金额达到10％-15％。另外，纯新楼盘虽然看似在缓慢涨价，但其开盘已经比周边同类项目低10％-15％。“虽然普降目前还未出现，但楼盘降价销售已成现实。”

　　位于望京的首开国风上观推不同位置的楼栋均价从16800/平米至13800/平米不等，而去年该项目最高销售价格达到17000元/平米。同样，华侨城新开盘的楼栋售价也比年初降了不少，该项目今年1月份最高售价达18000元/平米，而最近开盘的价格则为14200元/平米。

　　【业内预测】

　　楼市下半年可能见不到曙光

　　交易持续冷清、购买者和开发商信心丧失、政府救市已成泡影……多种不利因素在综合作用着，下半年北京楼市能见到曙光吗？针对下半年房价走势，记者采访了10位开发商及6位销售代理公司人士。只有3位开发商和1位销售代理公司的人士认为今年底北京楼市有可能回暖。

　　乐观派期待10月重现曙光

　　鹏润地产国美第一城总经理陈云峰是回暖派的代表人物，他认为，4季度北京楼市可能出现回暖迹象。“政府宏观调控楼市的目的只是想让房价保持在一个稳定的区间，大涨和大跌都是政府不愿意看到的。”陈云峰表示，目前市场上的楼盘只要降价15%—20%，就会出现购房者的热捧，这说明刚性需求还是存在的，同时购房者对理性价格的判断也是有底线的，有真实需求的购房者不会等到楼市探底，华侨城14000元/平米左右时热销就印证了这一点。

　　“10月份左右，楼市交易数量将会有所增加，价格则保持稳定，楼市显现回暖迹象。”陈云峰做出这样的判断。按照他的另一个观点，奥运会所带动的比如轨道交通、市政设施的功能逐渐释放，这也会进一步促使楼市回暖。华业地产策划总监邓小虎也认为，目前大家都讨论探底，既然楼市已经探底了，购房者的购买情绪就会迸发，而从土地供应的层面来看，楼市供应下半年持续减少。“交易量稳定，购买者的信心就会逐步恢复，刺激楼市回暖的因素也会出现。”邓小虎表示。

　　悲观派认为低迷将持续一年

　　不过，多数开发商和代理公司的观点是楼市回暖应该是明年。

　　李文杰表示，从政策层面来看，下半年肯定不会出台新的调控政策，只要银行货币紧缩政策不变，开发商的日子就不好过。同时，房价不会出现普降，但个别项目的波动可能较大。“开发商融资能力还是有的，只不过是看他们愿不愿意承担较高的融资成本。”李文杰认为，开发商目前还没有到马上就倒闭的程度，甚至银行会出现“外紧内松”的政策，会针对不同地区和公司区别对待。购房者的观望情绪仍旧浓重，如果房价能回归到一个理性的层面，交易量将慢慢稳定，然后才可能恢复市场信心。

　　“回暖首先是从交易量的上升开始。”李文杰这样表示，他估计交易量稳定得等到明年5月份左右。而其他开发商也认为楼市低迷阶段至少还会持续一年左右，明年才可能出现回暖。

　　【救市回应】

　　下半年信贷政策仍将紧缩

　　潘石屹是“楼市需要救市”的积极呼吁者，虽然老潘三里屯soho销售额达50亿元，但他仍在公开呼吁救市。不久前在无锡的某个房地产论坛中，包括冯仑、任志强、潘石屹等京城地产大腕悉数婉转地发出救市的呼声。

　　事实上，上半年楼市的销售惨淡已经引起了政府的关注。6月初，北京建委召集打折销售幅度较多的开发商开调研会，汇报其打折销售的原因及市场反应。6月中下旬，住房和城乡建设部曾在北京组织过开发商座谈。据了解，开会的目的比较明确，主要是针对房价和开发商资金链问题。

　　7月7日，中国房地产协会召开了一次内部会议，重点是讨论目前房地产市场的形势，并最终统一开发商的意见，向政府相关部门提交建议书。该协会一位不愿意透露姓名的领导表示，此次调研会议的规格比较高，“是应中央要求组织的一次调研”。按照正常的程序，中央对房地产市场动向的了解任务，一般会通过中国房地产业协会进行调研操作，然后形成建议书。

　　政府主管部门的一系列动作释放给开发商的信息就是，政府有可能出面救市。北京华业地产销售总监邓小虎分析认为，尤其是近期针对上市公司的增发和公司债尺度的放松，让开发商有这种想法。“所谓救市，就是银行松绑针对房地产行业的贷款。”邓小虎进一步认为，从目前的实际情况来看，银行方面迂回空间并不大。按照央行“规模不变,增幅下降”的信贷投放原则,2008年金融机构新增贷款总量，将不得超过2007年全年的3.63万亿元。银监会数据显示，上半年银行新增贷款达到了2.7万亿，已达到去年总量的74%。

　　据报道，全国人大财经委部分委员在听取今年上半年经济形势的汇报后表示,中国应继续坚持从紧的货币政策和稳健的财政政策,同时要增强宏观调控的预见性、针对性和有效性。昨日，住房和城乡建设部有关人员对记者表示，他没有权利对政府是否救市做出判断，但可以肯定的是目前还没有听到有关救市的政策。显然，不论是从实际的银行资金还是从政府部门的态度来看，下半年仍持续执行紧缩的信贷政策，开发商所企盼的政府救市也许只能是“水中捞月”。

　　■ 出路：变通融资盘活项目

　　1 出卖股权

　　从5月份开始，公开出让股权的房地产项目公司数量增多，仅仅在北京产权交易管理网挂牌出让股权的项目就近15块。记者统计发现，近期出让的土地面积共近250万平米，面积最大的为占地近100万平米的密云高领镇地块，甚至今年初通过招拍挂方式获得的来广营某地块，近期也被转手。首开股份将已经接近封顶的西大望路项目也转让给一家香港公司。

　　2 项目托管

　　项目托管是指由专业开发管理商与缺钱的开发商签订托管协议。托管方以双方约定的销售价格以及回款计划来管理该楼盘的销售及后续开发，双方一般以股权合作的形式来确立合作关系，托管方会向开发商提供一笔资金作为按计划回款的保证，托管方负责项目的销售，销售回款扣除项目的开发建设成本及合理的利润后，双方五五分成。位于燕莎区域的某高端涉外项目已经接受了楼盘托管的商务模式。

　　3 增发或发行公司债

　　近期，上市公司增发或发行公司债的数量增加，包括招商地产、保利地产、首开股份、首创置业等众多上市地产公司纷纷以增发或发行公司债的方式进行融资，融资数额均在20亿以上。其中，6月30日，招商地产增发募资80亿元获得有条件审核通过，被认为是标志性的事件，据不完全统计，仅仅7月份就近10家上市公司采取不同方式进行融资。

　　4 打折降价

　　北京楼市打折降价已经成为一个普遍的现象，本报记者统计的数据显示，从3月份开始，北京楼市项目打折销售的数量和幅度均有所突破，目前已经出现最低7折销售的项目。不过目前普遍打折的幅度在9折左右，少数项目开始下降到8折，而打折的名目也各不相同。比如特价房、团购等。

　　■ 需求调查

　　刚性需求是楼市的希望　

　　在期盼政府救市的呼声未有回应后，刚性需求成为京城开发商在这场寒冬中的希望，但时至今日，调整中的市场极少看到需求释放的情景，需求是否真实存在？需求究竟从何而来？

　　城市化进程带来的安居需求

　　“要是开盘均价在17000元/平米以下，我们就会买80平米左右的两居。”菜市口中信城项目开盘前，购房者卞先生这样对记者表示。80后的卞先生和他女朋友都是河南人，大学毕业后就在北京扎根下来，虽无北京户口，在目前工作稳定收入可观的基础上，两人也开始考虑“安居”问题。

　　据国家统计局北京调查总队发布的数据分析，北京常住人口的快速增长，带来了对住房需求的增长。近三年，北京每年增加41.5万人。按照2006年北京城镇居民人均住房建筑面积25.9平方米计算，每年新增住宅需求达到1074.85万平方米，新增北京常住人口的置业需求每年都在增长。“目前北京住宅市场外来需求占到了31%-35%。”戴德梁行华北区综合住宅服务董事岳锋钢表示。

　　收入提高带来的改善性需求

　　原本住在天坛东里的朱先生近期搬进了方庄的新居———香湾，原本二室一厅77平米的住宅也扩充为了目前135平米的三室一厅。“孩子大了，换个大一点的房子不会像原来那样感觉局促。”谈到购房动机时朱先生坦率地回答，而朱先生从2001年起收入逐年增加，为家庭购房打下了物质基础。

　　据国家统计局北京调查总队的数据，北京市城市居民人均可支配收入从2001年的11577.8元上升到2006年的19977.5元。居民收入的大幅提高，使居民的实际购买力增强，加大了现阶段我国旧房换新房、小房换大房、中低档房换高档房的改善性住宅需求。

　　财产增值带来的投资性需求

　　“我们前几天成交了一单6000万元的大单，几十套房由一个山西客户一次性买下，主要还是觉得未来有增值空间。”北京某房地产公司销售主管向记者透露。在房地产市场一片风声鹤唳时，投资性住宅需求反而凸现了出来。

　　来自天相投资的一份报告指出，当前的投资途径，正在因高技术、政策门槛、市场大势不佳等问题而越来越少，在社会缺乏足够投资渠道情况下，投资房产成为一种重要的途径。目前的楼市低迷也给投资者创造了空间。中国房地产业协会副秘书长顾云昌表示，投资房地产是许多人财产增值保值不得不为的需要。

　　■ 记者观察：产业自救才是楼市终极出路

　　如果地产公司积极自救，下半年有可能看到曙光，公司才能有良好的发展。

　　降价博弈

　　面对半年来的交易冷清，北京地产商们表现得极不适应：年初他们预计楼市3月会回暖，但是没有；4月，他们押宝“红五月”，落空；5月，他们企盼“6月飘红”，依然没能成真……直到危机将至。

　　中粮地产董秘厉辉认为，眼下这轮调整，可能是地产商10年来面临的最大困难。

　　在别的行业，调整周期到来时，生产者会选择降价、改进生产方式提高利润率等手段生存，或者退出这个行业；但是在地产业，降价这一市场行为，首先受到抵制：“房价还有10年的上升期”、“北京的刚性需求非常旺盛，房子不可能跌”，这样的观点近年来充斥着北京市场。

　　当市场陷入观望和胶着后，降价又被贴上了太多标签，承载了太多社会责任：去年率先降价的万科被视为“行业叛徒”，在深圳等地，出现了先期业主要求退房补偿的“维权”，还有“降价会导致经济危机”论……

　　而较早启动降价策略的万科，已经有所斩获：万科前6月完成销售额同比去年有所上升。

　　博弈有两种可能，一是扛过宏观调控，银根松动，他们可以继续维持高价；一是扛不过，降价，或者把自己卖掉。结果取决于他们和宏观调控时间的博弈。那么，此轮调控期会有多长？什么时候见底？在6月底举行的博鳌地产论坛上，与会人士认为此轮调控的时间在2—3年；著名经济学家、玫瑰石投资董事谢国忠本月接受凤凰卫视采访认为，股市的调整时间在2年以上，而楼市的调整时间不会比股市短。

　　自救出路

　　“一万多家房地产企业，为什么没有几家关门的？”崇尚“零库存”模式的鑫苑置业董事长张勇认为，多年来地产业习惯了依靠土地增值获利，从而缺乏真正的竞争。

　　厉辉认为，今年以来紧缩货币政策改变了楼市供求关系，导致成交量和价格双双下降；而保障房供应的大幅提升，将可能改变房地产行业从1998年住房制度改革以来建立的游戏规则。面对挑战，地产行业要提高核心竞争力，持续增长。

　　对比其他行业，在萧条期，仍有一些公司可以存活，并继续发展，地产业也是如此。不可否认，在北京仍有一些项目可以卖得不错，降价、提高性价比、节省其他费用、提高资金周转率等等手段，正在被一些开发商采用。

　　对于一家着眼于长远发展的公司来讲，要有自己的核心产品、流程化管理、稳健的财务、适当的拿地策略、产融结合，才能走得更远，这个市场才能摆脱政策市，在风险来临时，抵抗力更强，购房者受损率更低。