上海别墅市场在过去数年中，供不应求之势愈演愈烈，屡屡领跑大市，价格水平也扶摇直上。进入08年后，尽管上海楼市趋于降温、别墅的总体交易量下降较为明显，长期供不应求的局面得到改变。但上半年沪上别墅各月度的成交量一直保持稳定的增长势头，与公寓产品的徘徊不前形成了明显的对比，仅有农历新年所在的2月份有所下滑。此外，在高端别墅成交活跃的带动下，上半年全市别墅的成交均价延续了近年来持续上扬的态势。

　　21世纪不动产上海区域市场中心的统计数据显示，今年上半年全市别墅成交面积为70.54万平方米，环比下降46.73%，同比下降18.28%。新增供应方面，上半年全市别墅推盘量为120.62万平方米，同比增长了6成。此消彼长之下，全市别墅的供求比也由去年的1：1.61变成今年上半年的1：0.58。

　　21世纪不动产上海区域市场中心的分析师认为，目前沪上别墅供过于求的形势只是短时期内的楼市调整所致，长期走势仍然较为乐观。如今较低的别墅成交量并不是市场需求量的真是反映，大量改善性质的经济型别墅购置需求在较为低迷的市场气氛下有所抑制。在市场观望气氛逐渐消退、这部分需求转化为直接的购买能量之后，上海的别墅市场将重新进入“一墅难求”的局面。除了数量庞大的改善居住条件者需求支撑外，与普通公寓房源相比，别墅投资价值的凸显也会吸引更多长期投资者纷纷进入市场。

　　与普通住宅相比，沪上高端别墅项目的交投双方受大市影响都更小，今年的交易行为十分活跃，最终推高了全市别墅的成交均价。上半年全市别墅成交均价为20826元/平方米，环比上扬了37.15%，同比上升了56.37%。今年上半年，成交均价在2.5万元以上/平方米的别墅房源占全市别墅总成交面积的比重达到惊人的25.61%，其中量价表现均较好的项目有汤臣湖庭花园、御翠园、兰乔圣菲、绿城玫瑰园等。

　　在区域上，松江、青浦、嘉定、闵行、浦东五区分居年初至今（截至7月23日，下同）全市别墅成交量前5名。其中松江、嘉定两区的交易以经济型联排别墅居多；闵行区中经济型联体别墅和中高端独立别墅的成交比重基本上平分秋色；浦东区除了聚集了大量的高端独立别墅外，联排别墅售价也在各区中名列前茅，“经济型别墅”已较为少见。青浦区则是上述5区中唯一的独立别墅成交面积比重占比超过5成的区域，共计成交6.07万平方米独立别墅，仅次于松江的6.66万平方米。

　　在整体市场供大于求的背景下，性价比成为购房者决定是否下单的最主要因素。 300万以下的经济型别墅因此保持了较好的去化形势，年初至今全市成交面积最大的10个别墅项目中，套均成交总价在300万以下的就有6个。在这6个项目中，年初至今的成交量、新增供应量之比均已超过1：1.5。从购房者角度出发，经济型联排别墅的单价区间在1.2~1.6万元/平方米之间，套均面积一般在250平方米以下，其购置总价往往远低于真正意义上的独立别墅。此类客户既无力购置独立别墅，又渴望摆脱公寓生活，享受更高层次的居家环境，相对低总价的联排别墅正好迎合了这一需求。