交易量持续下滑

　　“二手房市场持续低迷，反映了我国房地产市场还远远没达到成熟市场的水平。”国房网总经理刘福泉分析说：“成熟的市场的一手房、二手房以及租赁房应该是围绕着供求关系有一定合理的比例。”

　　虽然七月份福州个别区域确实出现二手房定价赶超一手房的现象，但随着市场的持续低迷，这种个别现象也只是昙花一现，越来越多的持房者无论在挂牌定价上还是出售价格上都更加地趋于理性。记者从南新房产了解到，日前交易成功的一套南国金辉的实用面积200平方精装10万的复式楼，房东的挂牌价格原本在95万，最后仅以77万的总价成交。此外，多家中介均表示，七月份的交易量依然不容乐观。

　　而成熟的房地产市场所应该具备的一定比例的租赁业务在目前的榕城却成了中介缓解交易量萎缩的“镇痛剂”。21世纪不动产总经理助理肖少锋表示：“观望还在持续，刚性需求也只能暂时以租房来满足自身住房需要。”但几个月租赁业务的红火并不能掩盖二手房交易长期处于平淡状态的尴尬，双安房产总经理郑爱新表示：“七月份的市场则是持续了前半年交易量低迷的态势，下半年的态势还有待观察，但盘整期估计会持续一两年。”购房观念和繁重税费影响大

　　一房地产业内人士指出，二手房市场的低迷，很大一部分的原因还在于人们的购房的固有观念与消费观的不成熟，这使得二手房市场在市场疲软时抗压性变弱。

　　国广一叶点房网董事长叶斌指出：“目前市场上的许多二手房的品质和一手房已经几乎没有差别。”即便如此，在人们心目中二手房却始终有一道迈不过去的坎，刘福泉无奈地表示，中国人太过于介意“二手”这个概念了。

　　抛开房源品质等因素，目前二手房最大的卖点无疑就是价格，叶斌表示：“就如今的市场而言，哪怕是在二手房挂牌价格很高的情况下，它的成交价也不会高于同等规格的一手楼盘的价格，很多消费者没有意识到这一点。”记者了解到，近期市场上二手房的成交价与挂牌价的差距还是很明显的，金山等新区的二手房成交价比挂牌价平均低了七~八万，有的房子成交价甚至比挂牌价低上十多万，而市区大部分持房者的心理价位也在松动。

　　此外，二手房繁琐昂贵的税费也是众多购房者犹豫不决的原因。为此，记者咨询了双安房产的陈晓芬总监，陈晓芬介绍说，按规定，房产证未满5年的二手房交易必须缴纳房价总额5.55%的营业税，1.5%的契税(高档住宅、公寓和高档物业为3%)，1%的个人所得税和0.1%的印花税。总的算下来，5年以内的二手房交易应付各种税款达到成交价的8.15%以上。而大部分原本应该由售房者应承担的税费往往被转嫁到购房者的头上。此外，据记者了解，二手房交易的成本还包括3%的中介服务费、3元/平方的交易手续费以及1%按揭贷款服务费、评估费、过户费、查档费等。如此繁杂的手续和费用，确实有可能吓走一部分购房者。

　　楼市政策待调整

　　“除了人们观念的需要转变，政策这块还需要作出必要的调整。”阳光家园房产总经理高岩表示。近年来国家为了限制投资性炒房，抑制房价过快增长，增加了房屋交易税费，如上文所提及的契税、印花税、所得税、营业税等，其中所得税及营业税税额较大，明确规定由卖方缴纳。但实际上，现在二手房交易的税费基本上全由买方缴纳，而二手房的首付款原本就高达40%，再加上一长串的税费，一套二手房的首付有可能超过总价的50%甚至是60%，这不是普通百姓能够承受的。“原本这些政策是为了限制炒房、抑制房价，这么一来却反而加重了购房者的负担，也导致许多购房者转而购买新房，加剧了市场上新房的供不应求，进一步推高了房价。”

　　政策调整、政府“救市”，各大房企、中介呼声已久，8月4日，福州市政府下发的《关于进一步促进房地产市场持续稳定健康发展的若干意见》对房地产政策进行微调则颇让人振奋。其中，针对2007年1月1日后通过公开出让方式取得商品住宅用地的项目界定豪宅标准的调整与有条件地放宽购房合同注销手续这两条内容则更多地受到了各大中介的关注。肖少锋表示：“不管怎么说，这对房地产市场来说绝对是个利好的消息，也许意味着政府的政策开始逐渐松动。”

　　对于豪宅标准的调整，杨岳剑认为：“目前对二手房的影响还是很有限的，既然政策已经考虑到了这一块，今后政府也有可能根据实际情况调整标准，对于二手房和不在此范围规定内的房产也许会有调整的可能性。”另外，多数业内人士认为有条件地放宽购房合同注销手续对目前二手房市场会产生更直接的影响，叶斌表示：“这意味着在房子没有取得产权证的情况下，也被默许交易，能在一定程度上激活了存量市场。”

　　同时，众业内人士均表示，新政具体能产生多大积极效果还亟待观察。但多数人持保留态度，郑爱新提到：“在整个市场不景气的情况下，政策的一些微调即使有效也只能暂缓压力。”而对于楼市的走势，各大中介也只能静观其变。高岩则打趣说：“也许奥运之后就能见分晓了。”