买房还是租房，这是一个决定个人财富地位的大问题。在长达30年的大周期中，究竟是借入资金持有不动产，还是持有资金积极投资，或是尽量提前还贷？在假设通胀率和银行利率不变的情况下，哪种方式才能积累最大的财富呢？
首先，谈论买房或是租房，我们必须引入"机会成本"这个概念。对买房者来说，其付出的机会成本，包括：首付款和月供款，而最终收益则是30年后的一套房屋；租房者的机会成本，则包括：不断上涨的房租，而最终收益则是30年积累的投资收益。两相比较，我们或许可以在一定的条件下得到最佳理财方案。
假设未来30年中国长期通胀率为8%（援引中国宏观经济学会秘书长王建的预测），而房租随之同步上涨；同时，假设未来30年长期投资回报率为9%（1990年12月至2006年12月，在牛熊多次交替情况下，基金定投上证指数的年均收益率达8.46％），银行贷款利率7.87%不变。那么，对于一套总价100万，月租金2500元的房屋（减去维修费用，400倍租售比在当前房产市场比较常见），在银行按揭贷款8成的情况下，可得到一个大致的现金流对比情况。
以买房者贷款80万元为例，360期等额本息还款的月供款约为5800元，相比租房者2500元的月租金，月亏损2300元。但是，由于通货膨胀的作用，房租大约在11年后达到5800元，这个时间段我们假设为t（如图）。显然，在此后的一个t时间段内，租房者月租金支出逐渐增大，逐渐回吐出先前积累的盈余。从图中我们也不难看出，两个三角形面积相似可以互相抵消。
也就是说，在大约22年以后，相对租房者需要缴付的高额房租，买房者的优势开始显现。按8%的长期通胀率，22年后房租约为5.44倍，即13，591元；30年后房租约为10倍，即25,000元。则图中的梯形面积为（13591+25000）/2*12*8=1,852，368元。
相比之下，30年后，租房者先前省下的20万首付款以9%的年收益率计，增长为265万，减去后8年中支付的185万房租，尚余80万元，相比较买房者手中的30年旧房一套。孰赢孰亏？
当然，本文只是提供了一种估算的方法，并不想就此得出买房租房谁更划算的结论。事实上，如果租房者的年平均投资收益率达到15%，则30年后其资产就能增加至1324万，远远跑赢买房者；但如果未来中国如90年代的日本一样陷入长期的通货紧缩，则结论又将大相径庭。读者还是应该根据自己对未来经济大势的预测，设定不同的参数，科学计算买房和租房的收益支出。
另外，本文也证明了中国房产市场的泡沫根源---通胀预期和投资收益低下，如果未来30年中国资本市场能维持如美国道琼斯100年来的11%的年平均收益率，而长期通胀水平能如政府所愿控制在5%左右，则目前400倍的租售比势必不能维持。 |
