近日，某网媒作出一项大型置业调查，发现近七成人短期内无购房计划。一位专家同时分析说：目前诸多地产企业仍然维持着高利润运作模式，楼盘的成本价（成本价已经包含了正常利润即社会各行业平均利润在内），决定了现今楼市价格的下调空间。
对于上述观点，笔者认为对错兼半，尚有商榷的余地。众所周知，从前期拿地到后期开发所牵扯的一系列成本，加上社会各行业平均利润（即正常利润，与超额利润相区分），构成了楼盘的总成本，也既"实际价值"。现实中楼盘价格一般很难与其"实际价值"相吻合，一般会随着供求关系变化而围绕价值中轴上下波动。现阶段楼市产品价格高于产品价值，且正处于下探周期，削减的正是开发商超额利润部分，若楼价下调至楼盘的成本价既价格等于价值时，若供求关系尚不能平衡，价格必定会继续下滑，造成房企亏损，以排挤出部分供给方即开发企业退出市场来再次平衡供需对比力量（文中需求皆指有效需求，不包含观望中的刚性需求）。从上述过程看，楼盘的成本并非楼市价格的底线，否则市场经济的淘汰机制将无施展之地。就目前楼市而言，有部分区域楼盘尚在超额利润的基础上降价，也有部分区域楼盘已经跌破成本线。事实上，今年以来，部分房企选择转型从事矿产、金融等其他行业正印证了上述情形。
值得强调的是，楼市的价格底线并非单一，不同的对象从不同的立场审视将有着不同的结论。单纯就楼市而言，价格底线是由上述的供求关系左右；从民生的角度看，楼市底线与置业者可接受和承担的"心理价位"有着密不可分的联系；而政府站在宏观经济大局的高度上来研判，又有着另外一番意境。在此高度上，楼市调整的总收益是国家经济的长期、稳定、持续增长以及社会福利，而楼市调控的总成本是短期内高ＧＤＰ的支撑压力、地产产业链的动荡和银行的呆帐风险等，具有多变性的总收益和总成本的动态对比，以及长期收益与短期利益的平衡，并非是一条固定且单纯的"底线"所能完全诠释的。
由此，当前楼市在多股力量的对冲和碰撞下运行，任何关于其"触底"的判断都应谨慎再谨慎，因为从某种意义上来讲，楼市并不存在一个公认的"底"。 |
