现象

　　大量商铺走向市场

　　最近，南宁大量楼盘开始销售商铺。位于江南的龙光普罗旺斯、天筑丽城；东盟商务区的保利龙腾上园；位于北湖路的盛天名都、云星城市春天以及位于市中心的国贸城市出品、摩卡生活馆、金盛财富广场……进入9月份，各种铺面广告让人眼花缭乱。

　　通常情况下，一个项目在拿地初期，规划部门就已经规定了各个楼盘的住宅和商业物业的配比。在项目进入销售阶段的时候，很多开发商通常会把住宅和商业分开卖。一般来说，住宅部分被首先推出，销售差不多的时候，才开始推商业部分，这样做的好处是既可用销售住宅的人气带动商业部分销售，又可通过住宅抬高商业的价值和价格。

　　然而，和往年捂住不卖和沉底销售的策略不同，今年大量楼盘住宅销售刚刚过半，甚至刚刚开盘不久，就迫不及待把商铺推了出来，让人备感意外。

　　挺身而出的商铺，成为楼市新亮点，吸引了众多购房者的关注。记者了解到，不少推出商铺的楼盘，取得不错的销售业绩。

　　调查

　　用商铺带动住宅销售

　　俗语说“一铺养三代”,商铺成为众多市民的投资选择。在住宅市场步入下行通道的今天，南宁大量推出的商业物业，被赋予了新的使命——用商铺带动住宅销售。

　　“我们卖商铺没有太大的玄机，就是感觉住宅越来越难销。开发新项目的压力越来越大，而作为投资品出现的商铺，在极具人气的老城区非常走俏，就先拿出来卖了。”位于南宁七星路的一个商住楼盘销售总监这样告诉记者。

　　广西盛天集团副总经理李福美说：“好的商业业态可以带动住宅的升值。住宅既然难卖，可以通过商铺的人气来撬动住宅市场。事实证明这样做是正确的，我们北湖北路的盛天名都日前发售，半天就售出200多套房。”

　　业内人士认为，从商业地产本质来讲，买商铺就是在买地段，区域地段的升值将直接拉动商业不动产的升值。这是投资收益的最大利润来源，也是时下“用商铺带动住宅销售”的本质所在。人流稠密、购买力强的商业地段，将给予商铺巨大附加值。

　　市场

　　商铺投资出现局部回温

　　在走访时下推出商业物业的项目时，记者发现商铺投资出现局部回温。很多走俏商铺，都处于高人流量，商业繁华的旧城区，如东葛商圈、北湖商圈、朝阳商圈等。

9月22日上午，记者在北湖路踩盘，碰到刚刚在盛天名都预约了一个临街铺面的饮食店梁老板。他本来在唐山路有一家饮食店，想到人流量大的北湖菜市附近再开一家分店，但一直找不到合适的铺面，听朋友说这个项目正卖铺面，就赶紧来买了一间。他说，做餐饮人气旺最关键。南宁现在人气旺的旧城区铺面已经很少，这里人多，商业旺，觉得合适他就想买了。

　　李福美分析，商铺投资出现回温迹象的原因有几个，一是住宅市场在国家频繁的宏观调控政策下，流失了部分投资者，这些富余资金正在找出路；而今年股市的起落以及长期的震荡调整，也让这部分资金游离出来，因此选择合适的投资产品是这部分资金的需要。二是现在楼市趋冷，部分投资者认为这是入市的好机会。三是这个时候的商铺投资者多为大手买家，对市场冲击的抵抗力更强。四是商铺投资回报率高于住宅投资，目前北京住宅投资回报率不足4%，而商铺回报率则高达10％左右，这正是吸引一些投资客的原因所在。

　　虽然开发商伸出价格优惠的商铺作橄榄枝，但也有不愿意接的人。“我们上周推出10套商铺试水，价格比去年砍掉了一半，到现在一套也没有销售出去。”位于机场路的一个楼盘置业顾问这样告诉记者。

　　南宁宝资嘉项目咨询公司总经理陈伟认为，南宁市民手上不是没有钱，而是没有找到合适的投资产品。商铺投资资金相对要高，但是租金水平也较住宅高，高投入有高回报，在住宅市场前景不明朗的形势下，适时推出商铺，可以得到市场青睐。

　　但他同时表示，商圈需要很多的时间积淀，以及具有一定的消费习惯的人流聚集，缺少这些因素就旺不起来。

　　探讨

　　商铺能否崛起在于“养”

　　最近，全国工商联房地产商会会长聂梅生在一个商业房地产论坛上的一番话，引起了人们的注意。他说，去年下半年开始的一轮房地产调控必然宣告中国房地产市场原来短平快、高利润的时代结束，而商业地产则是他认为房地产企业所要盯牢的下一个发展契机。南宁大量商铺的上市，是否如聂梅生所料，在南宁商业地产经历了几年的颓靡之后，开始重出江湖，迎来了发展的新契机？

　　陈伟认为，要让南宁商业项目重新受追捧，还有很长的路要走。原因是南宁大部分开发商对商业物业期望值过高，没有一个平和的心态，导致商业物业容易出现有销量没人气、旺销不旺场的局面。他说，虽然这两年南宁一些商业项目卖得不错，但不少项目都折在“养”上。

　　“养”不好的原因主要有两个，一是因为开发商不像做住宅项目那么有经验，从头到尾做过一套商业项目定位、选址、规划、租售、招商、运营管理的开发商很少，而链条较长商业项目的专业化程度又非常强，任何一个环节出问题，都会导致经营不起来。

　　二是因为目前的商业项目、特别是小型独立商业和社区商业多是销售型的，商铺销售出去后，小业主自己经营，大家各自为战，很难形成统一的商业定位和商业氛围；如果是开发商负责经营，开发商不是业主，控制力和调整速度会明显降低。北京曾出现过这样的案例，商铺卖出去后，小业主经营不起来，开发商想参与业态调整，但因为不是业主，很难形成最终的决策。最后，开发商只好通过部分回购的方式，完成业态调整，才运营起来。