自国家二套房贷政策出台以来，国内房地产行业就此进入了从紧期；而持续吃紧的资本市场和上半年从紧货币政策的实行，更是断了房产企业融资的"左膀右臂"。曾经被业内人士寄予厚望的"金九银十"，似乎除了降价促销，再也难以找出任何看好的理由
自国家二套房贷政策出台以来，国内房地产行业就此进入了从紧期，而持续吃紧的资本市场和上半年从紧货币政策的实行，更是断了房产企业融资的"左膀右臂"。
这样"恶劣"的生存环境，似乎已经改变了这个行业的运行周期---意料中的"红五月"并没有出现，本为淡季的六、七月则更为惨淡，而曾经被业内人士寄予厚望的"金九银十"，似乎除了降价促销，也难以找出任何看好的理由。
楼市下滑仍显困境
在资金不继、政策不利的情况下，开发商是否可能依靠自身的力量实现自救？至少在业内专家看来，这是完全可能的。而解开困局的惟一关键词，就是降价。
关于沪上"金九银十"的传统销售旺季是否能够坚挺，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授早在上月接受记者采访时即表示，上海楼市何时破冰完全取决于开发商的态度。
从房地产市场的发展趋势来看，前几年涨幅过大，并且有过度的投机资金参与到房产市场中，房价出现泡沫是必然的。因此开发商必须主动挤去泡沫，让惠于民，只有这样，市场的人气才能进一步地聚集。
事实上，市场的运行方向也始终沿着专家的设想在进行。统计显示，今年7、8两个月，上海楼市推出的新盘中有44.8%的楼盘出现降价；今年上半年和7、8两个月交易期间活跃的212个新楼盘合同成交价格统计显示，212个新盘中，有5个楼盘的跌幅超过20%，占总数的2.4%；跌幅在10%-20%之间的楼盘有17个，占总数的8%；涨、跌幅在10%以内的楼盘分别有89和73个，各占总数的42%和34.4%。
虽然开发商一直没有停下降价的脚步，但降幅是否已经达到足以刺激需求的地步呢？尹伯成曾向记者表示，降价的幅度取决于百姓的心理承受力和经济承受力，在泡沫挤压完成后，市场自然而然地会表现出刚性需求，但目前看来，开发商的压力依旧。且不论中小开发商是否能够渡过难关，据近日传出消息，行业不景气使得豪宅开发商，也不得不低下"高昂的头"---曾经轰动一时的中国最贵豪宅汤臣一品，近日其开发商挂牌转让附属公司股权，该公司称此举是突出主业。这也可以看出，开发商对未来并不乐观，因而主动收缩"战线"以应对地产业的严冬。
促销手段花样百出
恒地集团执行董事叶盈枝近日指出，不少发展商欲趁"金九银十"的传统旺季减价促销，若能增加销量，相信后市会明朗化，故未来两个月是楼市的关键时刻。而即将在10月1日至4日在上海展览中心举行的"2008上海房地产秋季展览会"，无疑将是各大开发商促销工作的重中之重。
据悉，在房展会上，开发商将实行各种促销手段。如鑫苑Metown项目，它将推出首付仅10%的付款手段，吸引资金紧缺的青年人群。九城湖滨也表示，开盘当天进行每平米200元的优惠活动。相比以上楼盘，大多数开发商对是否优惠，优惠多少还倾向于保密，比如华燕代理的上海风景等楼盘都会在会展现场推出具体的优惠方案，目的就是想在展会现场给消费者一个惊喜，而同时也保证自己的销量。
业内人士指出，目前开发商的促销手段很多，而变相折扣会成为一种趋势，比如入会登记可以享受折扣、买房送车等桥段会在展会上大量出现；但调查数据显示，消费者对于各种花样百出的促销手段并不"感冒"，而是希望直接降价。
近日有网络调查显示，虽然目前楼市观望氛围浓厚，但消费者对房展会关注度仍较高，超过60%的受访者表示有时间会去房展会了解一下现在楼市的情况；同时，78.78%的受访者认为开发商会在房展会上采取直接打折降价的方式促销，认为会用送装修、送车等变相让利手段的受访者则有23.61%，无理由退房、承诺降价后补差价等方式，也各有7%左右的受访者认为会出现在房展会上。
外环房源拖累均价
先抛开消费者观望情绪浓重的因素部不谈，数据显示，向来作为沪上楼市销售主力的外环楼市将在十月集中放量，这也将对未来"金九银十"的走势预期产生一定压力。据焦点房地产网的统计数据显示，10月新开盘项目主要集中在外环外区域---浦江颐城、华江景庭、世茂爱马尚郡、绿地诺丁山、顺寓国际等关注已久的项目也都集中在嘉定、松江等区域。
"作为一个成熟市场，伴随着中心城区可开发用地的减少，新项目将逐渐外扩。"一位业内资深人士向记者作上述表示，而他所指外部地区，主要指的是浦东、松江、宝山、闵行4个区域。统计数据显示，4个区域共有59.7万平方米新增供应（批准预售），占到全市新增供应的62%，供应区域集中度较高；4个区域成交47.2万平方米，占到全市成交的54%，成交区域集中度也是比较高。与此同时，包括嘉定、奉贤、南汇等外环区域也是供应的集中区域。如上所述，10月份上述地区均有为数不少的新楼开盘，外环房源供应重组、需求量有限的局面无法改观，"金九银十"也只能是纸面上的繁荣。 |
