近期，东莞普通住宅成交均价屡创新低，大有无底下跌的趋势，然而，东莞中原研究部根据检测数据研究并发表报告指出，东莞普通住宅成交均价下降幅度已经相当有限。究竟因何说楼价下降幅度有限呢？又是什么原因构成了对房价的支撑呢？
昔日高地价成房价支撑点
据东莞中原研究部发表的研究报告（以下简称"报告"），地价是房价的基础，2007年房价高企的一个重要原因是地价的持续高涨。根据东莞中原研究部监测数据显示，2007年商住用地楼面地价为2647元/平方米，环比2006年上涨142.4％。
按照房地产开发程序，从项目拿地开始，经过建设用地规划和审批、报建（人防、消防）、建设工程规划审批、建设工程开工等阶段到楼体外立面初步成型，一般需要1～2年的时间，所以2008年供应的项目多为06～07年拿地的项目，其中以06年下半年至07年上半年为主，因此2008年供应项目的楼面地价应以当时的地价来计算土地成本。而根据东莞中原研究部的监测数据计算得出06年下半年至07年上半年的商住地块楼面地价为1399元/平方米。
据了解，在2008年上半年成交的住宅项目中，其楼面地价占上半年普通住宅成交均价（5780元/平方米）的比例为24.2％；占东莞市8月份普通住宅成交均价（5006元/平方米）的比例达27.95％。由于今年前8个月已经消化了大量早期低价拿地进而可以大幅降价促销的单位，因此2008年下半年至2009年的供应项目则为07年拿地项目居多。
东莞中原研究部指出，07年的商住地块楼面地价处于近年来最高点2647元/平方米，对于高价拿地入市的项目，随着整体房价的不断回调，地价成本在房价的比重将会不断上升，开发商从地价上获取利润的空间将会进一步压缩，因此，其对房价的下降已经逐步形成一种支撑。
成本增近三成致房价降幅收窄
今年以来，在国际原油和粮食价格上涨的引领下，国内CPI和PPI（全国工业品出产价格水平）持续高涨，而进入5月份以来，虽然CPI高点回落，并有持续回落的态势，但PPI仍然在高位运行，8月份PPI更创下了历史新高10.10％。具体到房地产的建安成本，建筑原材料价格也出现了明显的增幅，根据东莞建设网最新一期公布的建筑材料价格可以看出，东莞市建筑材料同比07年同期均有约15%～30％的增幅，虽然环比有站稳的态势，但建筑材料成本上涨迅猛已是不争的事实。
东莞市场以小高层（带电梯）为主，由于建筑材料的上涨，今年上半年的建安成本在去年的基础上增长了20%，达1800元/平方米。由于目前东莞房地产销售多为期房销售，因此今年的供应项目的建安成本价格主要为处于07年至08年上半年的时间区段，可近似看为1650元/平方米。
因此，在今年上半年成交的普通住宅中，建安成本占成交均价的比重达28.55％，占8月普通住宅成交均价的比重更高达32.96％，正是由于建安成本的持续上升，导致了房价降幅收窄。
市场观察
利润回归理性 逐渐逼近15％
房地产开发的利润是由销售总额减去以开发成本为主的各项成本总额，包括了土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等，另外还有各种税费、贷款利息、财务费用及后期的营销成本等等。但成其中构成房价的主要成本是地价、建安成本。
进入08年下半年，各大开发商的楼盘价格相比08年上半年降幅更为明显。万科城市高尔夫花园打出3500元/平方米起的情景美墅；理想0769四期.沁园打出3488元/平方米回归2005年；中惠.沁林山庄高层不分楼层一口价3380元/平方米等等，一下子把东莞购房者的心理价位拉回3500～4500元/平方米，并引领了东莞住宅市场的第二此大范围降价，而房地产开发的利润率也随着价格的回落得到了进一步压缩。
8月东莞住宅市场整体利润率约为19％，但随着建筑成本、最低工资标准、营销成本等各项成本的提高，住宅开发的利润率已经逐步接近甚至部分低于15％，已经基本达到东莞市非经济适用房开发项目预交所得税所定下的15％的利润率。
因此，就目前来说，东莞市房地产开发，特别是普通住宅的开发利润率已经回归到一个理性的区间，要祈求房价进一步下跌的可能性已经不大，因为一旦房地产开发项目的利润率低于15％，项目就会出现较大的不可控风险，楼盘的品质将难以得到保证。
而且随着前一段时间低价消化了市场上一些地段，品质，朝向以及资源等相对不足的单位，后市推出的单位将拥有更好的资源，性价比将更高，预计价格也有一定的上升。中原研究部提醒购房者，不能单单以价格作为选房的标准，以性价比作为取舍点才是理性的购房者。 |
