中国人均占有耕地逐年下滑，2003年为1.43亩，2005年为1.4亩，如今跌破1.4亩大关，仅为世界平均水平的40%，这对中国这个人口大国子孙后代的吃饭问题构成越来越现实的威胁。采用各种可能的手段保护、节约耕地，是利国利民的长远之计，本身是应该肯定的。

　　然而，“宅基地换房”这个构思本身，却存在一个非常关键的难题：用来换取农民宅基地的楼房，其产权和使用权究竟归谁？报道称，楼房的产权、使用权究竟归谁“目前尚未有定论”。如果这个不确定，有关方面究竟拿什么去“换”农民的宅基地？

　　所谓“换”，顾名思义，应该是以物换物，以利益换利益。按照现行法规，农村宅基地属集体所有，宅基地使用权取得以后，使用权人有长期使用宅基地的权利。可以在宅基地上建造房屋、工棚和厕所等建筑物和构筑物，也可以在房屋前后的宅基地种植树木。宅基地上的建筑物和附着物的所有权归宅基地所有人所有。也就是说，原本农民拥有宅基地的使用权，和宅基地上房屋、树木等的产权，而在“交换”后，他们却可能失去这一切，而只能以身份不明的“房客”地位，住在“新楼”里。这样的“换”显然有失公平，也很难得到农民的支持。

　　据报道，北京的“宅基地换房”设想将借鉴天津经验。没错，天津的确取得了一定成果，但与北京的探索不同的是，天津“宅基地换房”，是将交出宅基地的农民安置进城定居。也就是说，用“城里人”的身份和生计，交换农民手里的宅基地。这对许多农民而言是很有说服力的。而北京的“宅基地换房”，农民还是农民，还得种地，一旦实施，可能会产生抵触情绪。这也是必须直面解决的问题。

　　还要注意的是，方案中提到“适度商业开发”，平谷代表团的议案也提出，拆除后的区域“除引进房地产开发外”，“其他面积”用于回迁楼住户进行农村产业化项目建设。也就是说，有部分方案是试图将“换”来的宅基地主要用于“引进房地产开发”。尽管北京市农委主任王孝东明确指出，任何方案都应保证“耕地面积不能减少”，但在类似平谷区的思维定式下，如何让耕地面积因“宅基地换房”有所增加，需要切实的措施保证。要防止变成用产权、使用权“目前尚未有定论”的楼房换来宅基地、搞商品房开发的有关方面大赚房产红利，而失去宅基地、失去自己房屋、院落和树木的农民，却连多种几亩地都很难指望上。

　　“宅基地换房”的关键，在于合理解决产权，在于让农民成为这一改革的共同受益者。拿了农民赖以为生的东西，就该付出相应的东西作为补偿、作为交换，既然不少乡镇进行这一改革的立足点之一，是“引进房地产开发”，既然作为集体，他们可以享受房地产开发的红利，那么，让牺牲宅基地的农民获得“楼房”的产权、使用权，就是顺理成章的事情。合作社时代有句老话“大河有水小河满”，如今大河即将水源丰沛，那么就要把农民们的小河沟灌满、灌足。